分期首付是开发商在楼市低迷时的惯用手段,早在2016年就曾被国家明令禁止。然而较近,岛城近郊区域一些楼盘又开始打出“分期首付”的招牌,吸引购房者。记者在采访过程中了解到,受制于后期还款压力较大,真正想用分期首付的市民并不多。业内人士表示,分期首付在降低购房门槛的同时,也给市场平添了不少风险,建议市民谨慎考虑。
分期首付重现岛城近郊
近日,有多名市民向记者反映,接到的楼盘促销电话中,有的声称可以分期首付。所谓分期首付,是指买房时首付款不用一次性交付,购房者只需根据约定缴纳首付款的一部分,剩余部门由开发商或关联公司垫付,完成购房手续。然后购房者在约定期限内还清剩下的首付款。
以近日胶州上合示范区一楼盘为例,其宣称“首付5%起,2年免息”。假设购房者想买一套总价120万元的房子,按首套房较低首付30%算,首付款应交36万元。按楼盘如今的规定,购房者首付较低仅需付5%也就是6万元,剩下的30万元则由开发商先行垫付。“这个活动主要针对准备购房但资金暂时被其他理财方式所占用,一时凑不齐充足购房资金的人。”该售楼处一名置业顾问表示。
记者在采访中了解到,目前推出分期首付的楼盘主要集中在城阳、胶州、即墨等地。如位于城阳的一项目,推出的96~126平方米的纯三房产品,5~7层人才买首套房需要付的10%可以免息用一年,相当于零首付;如即墨温泉一项目推出的120~270平米的洋房和别墅,首付分期后首期购房款只需交纳16万元起……采用这种方式买房的购房者,需要跟开发商签订一份借款协议,约定好还款时间、还款方式及违约规则。对于还款时间,多数开发商要求在半年到两年之间。
用分期首付买房的人并不多
这种看上去很美的方式,购房者买账吗?近日,记者在半岛购房俱乐部中发出了一份网络调查,参与调查的100多名购房者年龄基本在23~35岁之间。其中有近4成人认为,分期首付只是一个噱头,其实并不省钱,反而加大还款负担,不会考虑;另外6成人则认为,这种形式可以降低购房门槛,暂解一些刚需族的燃眉之急。在对于分期付款的期限上,7成以上购房者希望是两年以上。
但实际采访过程中,却鲜有人真正用这种方式买房。一方面是因为置业顾问不会对所有购房者都会推这个方式,另一方面是因为不少市民担心还款风险。“现在在近郊买套房子,总房款也基本在一百多万元,如果用分期首付,有的可能要求在半年时间内还清几十万开发商垫付的首付款,如果财务比较稳定还好,一旦出现问题,还款压力就会非常大,还容易产生信用问题,所以我不会用这种方式。”另一位市民孙先生表示,一旦采用首付分期,前两年既要还银行的贷款,还要还开发商的首付贷,会很难熬。“能自己凑的尽量自己凑,我不相信天下有白给的午餐。”孙先生说。
可加快开发商资金回笼速度
岛城楼市分析专家张斌表示,首付分期并不是一个新名词,比如2011年和2014年都曾出现过。“这其实在一定程度上反映了楼市趋冷的状态。正因为市场上观望者多了,实际买房的少了,开发商才会推出这样的政策。”
“对于一些存量比较大、同质化产品比较多的区域来说,通过这种方式,可以降低准入门槛,把一部分短期筹集不够首付款的刚需置业者变成自己的准客户,加快了楼盘的销售和资金回笼速度。”岛城楼市分析专家张百忍表示,大部分开发商利用开发贷来拿地建房,同时工程款也基本是在楼盘建到一定程度才进行结算,因此,一个楼盘所用的大部分资金其实是开发商“借”来的。只有房子卖出去了,才算真正回款了。“在现金为王的时代,加快销售拿到钱才是王道。房子握在手里太久,对开发商来说并没有什么好处。”张百忍说。
业内提醒首付分期风险大
早在2016年,住建部等七部委就曾联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的文件,强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务;2017年,住房和城乡建设部、人民银行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,再次强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款,不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等。“首付分期是一个为买房人加杠杆的过程,它可能得使更多的社会资金流入楼市,带热楼市,从而抬高房价,这与我国的‘房住不炒’政策背道而驰;另一方面,购房者如果出现违约、毁约的行为,容易影响金融系统的安全。首付分期的弊端远远高于它带来的好处。”山东颐衡律师事务所律师丛伟表示。
另外记者在调查中了解到,虽然有楼盘推出首付分期,但都是指定一部分房源可享受这种待遇。而且一旦决定用这种方式买房,购房者便无法享受该楼盘的其他优惠活动。
对此,业内人士提醒:虽然目前国家未从法律层面对分期首付做出规定,但购房者在选择分期付款前,还应充分考虑好自身的经济能力。“这种形式比较适合有稳定收入来源的购房者,倘若经济实力不足,到时违约后需要缴纳的违约金就非常多了,信用也会因此受损。因此需谨慎考虑。”
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