直播的风口下，京东开始直播卖房了，首个尝鲜的是中骏集团。
5月22日，京东自营房产业务上线，中骏集团成为首个在京东开设自营旗舰店的房产开发商，将旗下北京楼盘——“中骏·云景台”的首批1000套房（总价值26亿）作为京东渠道专享房源，6月1日起在京东正式开售。
这个位于北京六环外的楼盘，中骏集团喊出了“重启北京2万+时代特价房”的口号，送出了1万抵2万的消费券，吸引了不少北漂族的关注。签约活动上，这场地产公司与电商巨头的跨界直播秀吸引了100多万人在线围观。中骏集团表示还将联动52城百个楼盘，10亿购房津贴全国派送。
与此同时，中骏集团拿地的消息也颇受关注。较近，厦门诞生了首个百亿元地块，被一家新成立的公司上海泰鸣贸易有限公司收入囊中，尽管中骏集团予以否认，但市场纷纷猜测背后是其主导，无论猜测是否属实，历史上中骏集团曾拿下地王项目。
在千亿计划下，中骏集团较近走上了快速发展的道路，销售和拿地几年内翻番，但较让人感到不可思议的是，中骏集团保持了60%的净负债率水平，像个“谜“一样。
中骏集团的地王身影
中骏集团创办于1987年，总部设于上海，是一家专注于房地产开发及相关产业的综合性城市运营服务商，2010年2月在香港联交所主板成功上市（股票代码01966.HK)。截止5月28日，中骏集团控股收盘价3.18港元，总市值为133亿港元，折合人民币122.72亿。
中骏集团的老板黄朝阳原籍福建泉州南安，较早做机械和电器起家，2007年正式做房地产，当年拿下泉州地王。
2015年，中骏集团的合同销售尚在百亿徘徊，2017年，中骏集团提出“千亿级规模”战略目标。随着，中骏集团开始走上发展的快车道，2016-2018年，公司合同销售分别为235.24亿元、332.47亿元、513.58亿元，2019年销售合同达到805亿，年复合增长率超过50%，2020年中骏集团给自己定的目标是1000亿，不过受疫情影响略有调低。
中骏集团董事局主席黄朝阳在业绩会上表示，今年内部开发计划还是按照1000亿元计划进行控制，930亿目标肯定完成，并尽可能地完成1050亿元的目标。
今年的疫情给中骏集团的2020年目标来了个下马威。前四个月，公司连同合营及联营公司累计实现合同销售金额190.4亿元，同比分别减少11%，对千亿销售目标形成直接的挑战。
截止目前，中骏集团在全国37 个城市有150 个项目处于在售阶段，2020年中骏集团可售货值达1700亿元。对千亿规模的渴求上，直播卖房、10亿津贴，被视为增加中骏集团扭转销售下降颓势的重要手段之一。
这些年，中骏集团一直朝着“千亿目标”开足马力，为此，公司在全国各地买地，不时留下地王身影。
2019年比较特殊，大房企们纷纷降杠杆、去库存、减少拿地、甚至不拿地，而中骏集团却逆行业周期大手笔拿地，2019年中骏集团在全国32个城市获取了46个新项目，总土地成本约477.25 亿，截止去年底，中骏集团的土地储备规模为3209 万平方米，这一数据较2016年翻了两倍。
从拿地成本上看，2016至2019年，中骏集团拿地的成本在连年增长，分别是116亿元、321.67亿元、389.23亿元和477.25亿元。跳涨的数字背后，反映了中骏集团在土地市场的激进。
2019年11月19日，中骏集团以59.4亿元成功竞得枋湖2019P01地块，楼面价45103元/平方米，刷新当时厦门土地市场总价和岛外楼面单价纪录，成“厦门双料地王”。2019年12月12日，中骏集团在北京花掉42亿元拿地，这超过了中骏去年一整年的净利润。
2019年，中骏集团在厦门合同销售金额中排行第二，可以说，厦门是中骏集团的主要大本营。
今年4月22日，厦门思明区时隔多年重新放出地块，岛内历来是房企兵家必争之地，而一家名不见经传的新公司“上海泰鸣”从一众龙头房企中杀出重围，较终以103.55亿元拿下厦门思明区2020P01地块，溢价率43.82%，打破了2019年底建发创下的75.25亿元纪录，也刷新了厦门土地总价和单价纪录，成厦门首个百亿地王，背后的神秘买家相传为中骏集团的“马甲”。
对此，中骏集团第一时间对外辟谣，否认拿地事项，不过耐人寻味的是工商数据查询信息又显示出二者千丝万缕的联系。上海泰鸣的股东为达源国际有限公司，这家公司的唯一董事为黄伦，而中骏集团执行董事兼助理总裁姓名亦为黄伦；中骏集团资金管理部的一名资金主管蔡思鹏与上海泰鸣法人同名；上海鸣泰的注册地与中骏集团旗下子公司为同一地址。
公开资料还显示，上海鸣泰的控股股东达源国际有限公司是一家成立于香港的私人股份有限公司。达源国际董事是黄伦，黄朝阳之子也叫黄伦，2017年升任中骏执行董事。达源国际背后的股东为悦泰发展有限公司，其正是中骏的“马甲”公司，中骏曾在公开市场多次以悦泰发展名义拿地。
这些难道都是巧合？然而，中骏集团却咬紧牙关，绝口不认，这为这块“地王”增添了神秘的面纱，引发各种猜测。
毛利率下降至27%
中骏集团一心拿地，冲击着千亿房企，但近年来经营状况不容乐观。
2019年中骏集团财报显示：实现收入213.70 亿，同比增长约20.2%；归母公司净利润为35.10 亿，同比增长约3.7%。中骏集团表示自己形成以房地产开发为主体，以购物中心及长租公寓为两翼的核心业务发展模式，但从营收构成来看，房地产依然是中骏集团的核心业务，其中集团确认物业销售收入约204.53 亿。
2019年，中骏集团的毛利为58.92亿，毛利率由2018年的34.6% 下降至2019年的约27.6%，下降了7%。中骏集团解释称毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价。
销售规模翻倍增、毛利率下降，中骏的销售现金流入出现了极大的问题，2019年中骏的经营现金流净额为负70.88亿，这个数字在2018年还是为正，当年现金流净额为42.82亿。
随着中骏集团在房地产上的规模的扩张，其债务规模一路攀升。2019年底，中骏集团的总资产为1493.82亿，总负债为1190.96亿，负债较上一年增加50%。其中，流动负债为850.49亿，较上一年542.26亿增加57%。
2015-2019年，公司年末的贷款总额分别为144.52亿元、182.78亿元、215.23亿元、333.38亿元和420.77亿元。在中骏集团的有息负债中，有一个问题是以美元债为主的外债占比明显提升。
以2019年为例，在420.77亿元的贷款中，美元债为169.02亿元，美元债占比达到40.17%，美元债规模较上一年大幅增长了近40%。2017年和2018年年末，公司美元债余额分别是79.42亿元和121.12亿元，这两年公司美元债连续保持快速增长。如果再加上港币贷款33.52亿元，2019年，中骏集团的外币贷款占比约为48.14%，这在行业中属于较高水平了。
为何美元债务规模增长？中骏集团年报中解释称，2019年房地产融资趋紧利率趋升，受到美国减息影响，大量资金流入新兴市场，高收益房地产债息大幅度回落，集团抓住境外发债窗口，集团发行了13.5亿美元境外优先票据，还获得两批本金为数5.16亿港元及1.8亿美元的定期银团融资。
不过，美元贷款有汇率波动的风险，2020年以来，由于疫情等因素的影响，美元指数逐渐走高，人民币出现贬值，相应的美元债成本会被动提高。中骏集团在年报中表示，将继续密切监察外币汇率波动风险。
截止2019年底，中骏集团贷款总额为420亿，其中，一年内待偿借款及债券为123亿，其中就包括大量的美元债及利息。中骏集团财报披露：约180亿的银行及其他贷款以中骏集团账面总值约人民币443.43亿元的银行存款、物业及设备、投资物业、预付土地租金、发展中物业及持作出售已落成物业，以及若干附属公司的股本权益作抵押。
神秘的低净负债率
在房地产行业，通过快速的规模扩张迈入千亿俱乐部的故事并不新鲜，但是积累的风险不可小视。
同为闽系地产的泰禾集团，作为近年来新崛起的千亿黑马，2019年后突然遭遇负债激增、现金流告急甚至大股东成为失信被执行人等问题。而中骏集团则像个另类。
较近，中骏集团董事局主席黄朝阳在业绩发布会上放言，目前头部房企增速放缓，但中骏公司清晰的商业模式，可以支撑增速，预计明年增长20%-30%。至2025年，公司将布局100座自有品牌购物中心世界城，年租金约45亿元；布局20万间长租公寓，管理资产约600亿元，及100亿元的租金规模。
远景不说，至少目前中骏的核心主业依然是房地产。让黄朝阳有如此信心或在于，中骏账面上手持现金191.5亿，另外，从房地产业务的核心指标净负债率来看，中骏集团的净负债率为60%，这也被中骏集团多次强调。
据克而瑞发布报告显示，其调研的样本房企2019年平均净负债率 82.4%。目前，市场有些知名房企的净负债率达到100%、甚至200%，从这点来说，中骏有乐观的理由。
所谓净负债率，一般是指“有息负债-现金/所有者权益”，若想保持稳定的净负债率，分子或分母的指标上保持稳定或者有增有减，比如在有息负债增加的同时，公司现金能以更大幅度增加，同时所有者权益也保持相应的增长。
自2015年合同销售开始快速增长以来，中骏集团控股2015-2019年的净负债率分别为70.7%、80.2%、71.8%、60.4%和60%，2019年的净负债率是公司2013年以来的较低值。
这几年，中骏集团的债务规模在不断增长，而净负债率没有随之增长反而有所下降。其中一个重要原因是：在现金规模快速增长之时，中骏集团的所有者权益也不断积累，导致的结果是净负债率中的“分母”变大。
2015年时，中骏集团的所有者权益规模为115.99亿元，2019年已经达到302.86亿元，规模增长了1.61倍。
而少数股东的权益也在增加，2015年年末，中骏集团的少数股东权益仅有34.71亿元，2019年增长至127.07亿元，规模放大了2.66倍。
2015-2019年年末，中骏集团的少数股东权益分别为34.71亿元、27.64亿元、34亿元、59.57亿元和127.07亿元，占所有者权益的比例分别为29.92%、22.9%、20.53%、26.91%和41.96%。
但是，少数股东获得的回报不增反降，2015-2019年，中骏集团少数股东损益分别为4.01亿元、3.18亿元、5.57亿元、2.33亿元和4.78亿元，占公司净利润的比例分别为25.56%、13.03%、16.15%、6.34%、11.88%。
也就是说，在中骏集团归属净利润以近三倍的速度增长时，少数股东的盈利基本原地踏步，“占比超四成的少数股东权益所获得的利润微乎其微。”
有媒体质疑，从少数股东近乎陪跑的收益率来看，中骏集团是否存在通过少数股东权益隐藏债务、进行利润操纵？“中骏集团的少数股东没有获得相应的投资回报，而是通过分红和回购得以弥补投资收益。这种利润表之外的支付方式是否就是明股实债的额外成本呢？”
对此，中骏集团负责人表示，公司少数股东的分红与当期公司的收购行为没有直接联系，与合作项目所处的开发阶段有关；而各合作项目处于不同的开发阶段，每个项目的权益占比也不同，不能直接用总的权益占比来对应。
看来，中骏集团低净负债率，也如同厦门地王制造者身份一样，成为一个不小的谜团。
2020年，中骏集团能否进入“千亿”阵营，还是个悬念，尤其是在当前房地产调控和疫情严峻形势之下，中骏集团的逆势扩张与债务风险矛盾，也有待市场考验。
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