据中国指数研究院提供的数据显示,截至2020年5月,青岛市商品住宅可售面积1814.61万平方米,共150811套房源。按照平均近6个月销售情况,出清周期为18.05个月。面对受“疫情”影响后的“高库存量”,青岛楼市片区与片区之间,片区内项目之间的分化加剧。一方面热点片区量价齐升,部分区域房价再次提升。另一方面远郊片区,购买力引入受限,销量低迷。而在同一片区内,尤其是新盘集中区域内,项目竞争加剧,“价格战”开启后价低者去化加快。业内人士表示,在疫情防控得力的大背景下,青岛楼市迅速复苏,但是面对库存及不断增加的供地量,开发企业之间的竞争将更为激烈。
●区域分化明显 新兴片区日子难过
据中国指数研究院提供的数据,截至2020年5月,青岛市商品住宅可售面积1814.61万平方米,环比下降7.4%,共150811套房源。按照平均近6个月销售情况,出清周期为18.05个月。而进入6月份面对40余盘的推盘量,青岛的新房库存依旧在持续增加。面对如此大的新房库存,购房者疑惑。“库存量看着不少,为什么房价还在一个劲涨呢?”对此业内的一些专家也开始分析这么大库存量对青岛将究竟意味着什么。有部分分析人士认为,这些库存对于青岛来说,根本不算什么。一方面,受“疫情”影响导致库存挤压,一旦大环境向好,库存去化速度会加快。另一方面,青岛在2014-2015年上一个年库存大年里,已经证明了自己的实力。因此这些库存“不足为患”。
实际上记者了解到,面对这个高库存量,青岛楼市正在分化。对于热点片区去化速度较快,在“日光”的情况下,房价也再上一个新台阶。
近几个月持续加持“人才政策”的城阳,成为青岛楼市的热点片区。区域内新盘持续热销。很多项目持续推盘,价格一轮比一轮高。这一“现象级”事件也必将记载在2020年楼市大事中。
与该片区政策发酵相比,新都心及浮山后楼市则依靠这几年的积淀,走出了自己的节奏。记者采访获悉,进入6月份之后,浮山后多个楼盘爆出冲破“4万”的单价。而新都心也多个楼盘加推。作为市北区的两级,持续热销的保利大国璟、将首开的青特星城及金地宸悦都将收获一批“热衷粉”。
相比较这些主城区内的热点片区,新兴片区则显得有些“困顿”。即墨新区、胶州、老胶南等片区去化情况相比较去年明显的走低。记者日前在即墨新区采访时了解到,很多项目在同质化严重的情况下,销售也一度进入一种“瓶颈”期,一方面当地的购买力很难撑起目前的库存量,另一方面外力又引入不足,如何破题让开发企业头疼不已。
●同片区竞争加剧 价低者果断“走量”
在区域购买力有限的情况下,如何“突围”?记者采访中了解到,进入6月之后,很多片区已经不约而同地打起了“价格战”。位于胶南的海岸万科城要开盘了,据知情人士透漏,该项目均价也就10000出头,精装比周边的毛坯房还要便宜。
近几年来,该片区持续放地,海信灵山湾、保利领袖山、领袖海、缦山兰亭、华新园项目、招金项目、天逸镜台山、华润康养、和达项目等多个项目集聚于此,竞争相当的激烈。
“十几个项目其实都在一个同样的东部片区,面临一团混战的局面,只不过很多刚拿地,或者因为公司节奏迟缓,还没有大批入市而已。而且很多盘的面积很大,需要好几年才能去化完毕,绝不是短平快的路线就能搞定的。”业内人士张百忍分析认为,此次海岸万科城的低价入市,实际上在重塑该区域的价格,这样才能快速完成洗牌。
实际上,这种狭路相逢打“价格战”的招数,早在5月份就已经出现了。灵山湾影都一号的15000元/平方米将区域房价拉低,购房者蜂拥而至,推出房源全部售罄。而同片区某盘,价格依旧保持在22000元/平方米,结构推出100多套房源之后,只收获了5套的“战绩”。
同样,因为3000元/平方米的差价,位于李沧区的龙湖亿联春江悦茗开盘去化98%,融创中心两次开盘,分别只卖掉77%和40%。此外,在即墨的东城西城在大打“学区房”的大背景下,一场价格战也是在所难免。
●新盘持续加量 下半年竞争更为激烈
楼市在结束上半年总结阶段之后,即将开启下半年征程。记者采访获悉,进入下半年之后,青岛楼市开发企业之间的竞争将更加激烈。一方面,目前各个片区土地出让节奏加快,而这其中一部分资源将转为下半年楼市的新房供应。另一方面,疫情还没有完全过去,购买力依旧受限,现有库存仍需要时间来去化。
据中国指数研究院发布的数据显示,2020年1-5月,青岛市共推出土地规划建面180.37万平方米,成交160.63万平方米,成交楼面均价2043元/平方米。2020年5月,共推出土地规划建面28.73万平方米,成交28.73万平方米,同比下降27.46%,成交楼面均价3965元/平方米,同比增长46.4%。
总体来看,对于2020年青岛楼市的下半场也不缺房源。从区域分布看,李沧区、城阳区,西海岸、高新区、即墨、胶州都有多个项目入市。其中,李沧区佳源双子星城、绿城、中南、城建、金水、海信、龙湖、融创等盘都有房源。李沧枣山路附近的万科也将入市。高新区新盘阜丰悦澜湾和中国铁建海语城入市。此外,中欧、世茂、珊瑚湾、星雨华府、鲁商等盘仍有房源。西海岸作为供应大区,也将有近200个项目在售。
业内人士分析,进入下半年之后,楼市“买方市场”特征更为明显,市区与郊区、楼盘与楼盘之间的分化也更加显著。对于品牌房企来说,靠“品牌”吃饭的时代也已经结束了,而对于本地房企来说,“地头蛇”的日子已经不好过了。未来,如何研判市场,如何细分产品,市场将提出更高的要求。
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