青岛楼市处于第四轮大周期 专家解读要不要把存款变房产

近日，青岛日报某栏目邀请了业内专家，对房地产市场进行了深度解析，解答了如何判断该不该买房的问题。

房地产市场风云变幻。自从去年下半年有关部门出台了房地产行业降杠杆降金融风险的“三道红线”政策之后，今年年初有关部门又出台了关于“双集中”供地的政策，让很多原本今年打算买房的市民犹豫不决。那么，今年是买房还是不买房呢？

2003年开始，中国商品房市场走过了近20年跌宕起伏的上升历程。从锐理数据监控的历年房价走势图中可以清晰地看到，房价是怎样经过了多次波折，而到达了今天这样一个高度。

房地产市场的周期性较为明显，目前青岛楼市正在经历第四轮大的周期。

第一轮周期从2008年开始，以全球金融危机为触发点，行业进入低迷并逐步恢复至2010年市场大热阶段，为了抑制房价快速上涨，国家首次出台限购政策，青岛2011年正式开始限购，也被称为“限购元年”，市场进入第二轮周期；

自2011年开始，市场快速冷静，观望两年后需求集中爆发，成就了2013年的刚需大年，市场突破千万方规模，需求透支严重，同时存量也高居不下，市场进入第三轮周期；

2014年迫于市场压力大，青岛与全国同步进入去库存期，限购逐步解除，2015年市场逐步回温，2016年通过降首付、调契税及贷款优惠等政策加上全面放开“二孩”，使得改善需求积极入市，成就2016年的改善大年，市场规模较上一轮翻番，突破两千万方，为抑制市场高涨情绪，2017年限购重启，第四轮市场周期开启。虽然有政策调控但市场热度一直居高不下，直到2018年下半年才开始进入冷静期，又因为疫情这个黑天鹅事件，市场盘整期持续至2020年。

数据显示，2020年年底翘尾明显，市场出现回暖迹象，2021年1-2月亦取得不错成绩，成交量较2019年同期上涨121%，成交价格持平为14805元/平方米。过去两年的压抑需求，随着观望情绪的转变，一线城市的热度传导，为2021年市场开局助力不少，但仍需注重宏观政策的导向，市场以平稳健康发展为主，过度的炒作必然导致政策的收缩。房地产市场已经走过了直线上升的阶段，现在是波浪式上升的阶段，要避免在房价高的时候买房，也要避免在房价低处卖房。以前很多人买房实现了财富增值。

首先，从政府层面来看，坚持“房住不炒”的决心是很大的，2020年中央在多个场合、多次会议三令五申坚持“房住不炒”，多个房价上涨较快的城市纷纷被住建部约谈，后期连续出台相关政策，例如房企的“三道红线”、银行五档限贷令、“两集中”供地等，都是旨在通过去杠杆化、去金融化、调整供给端等多渠道手段来保持房地产业的平稳发展，所以从政府层面，还是要坚决保持房价稳定，让“居者有其屋”。

其次，从青岛今年的楼市表现来看，2021年伊始，1-2月青岛整体市场表现较为喜人，整体成交量为178万平方米，同比2019年同期上涨幅度明显。主要原因可分为三个层面：一是传统春节促销加上就地过年，使得看房人群增多，加之很多项目释放3月涨价信号加快客户成交；二是政策及规划利好，1月从国家到地方层面释放十四五规划发展建议，从城市到区域或多或少增强了未来发展预期；三是本轮限购始于2017年底，2018年3月正式出台，历时3年，客户心理逐步由观望转变为及时上车，部分压抑需求开始逐步释放。

自住需求，该上车的就上车。随着人力、物力成本的上涨，青岛房价大跌可能性很小，大家根据自己的选择，有中意的房子就下手，虽然“房住不炒”，但抵不住成本的上涨。

对于在2021年，到底是把“房产变存款”还是把“存款变房产”，确实是一件难以抉择的事情。虽然有关部门、专家和从业人员对这个问题都作出了一定的“回复”，但只能给大家作为一个参考。我认为，可以肯定的是，未来国家会对房地产业进行更加严格的调控，坚决维护老百姓的利益，让房地产市场走在健康、稳定的发展轨道上。

置业者需要审时度势，根据自己的实际情况来决定是否买房，以及买哪个区域的房。
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