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北京推两宗住宅地块不限房价引热议 松绑还是偶然

2019-01-11 20:25  乐易房产网   浏览:130

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1月9日,北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。公告中提到,位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让,在出让条件中明确提出,两宗地块均不设定住宅销售限价。

根据公告情况,这两宗土地是此前公示的孙河组团最后两块成规模的住宅用地。

据了解,孙河板块目前有四大限竞房和多个商品房地块分布,四大限竞房分别为瑞悦府、泰禾北京院子二期、禧瑞春秋和天瑞宸章,均已入市销售,销售均价均在7万元/平方米以内。

而此次放开限价另外一个线索是,北京近年来出现多宗土地流拍。

在2018年拍地伊始,北京就接二连三的出现了土地流拍现象,寸土寸金高高在上的京城,居然也被市场打脸了。

去年1月25日,丰台白盆窑两宗共有产权房用地,限价43000元/平米,流拍!

1月30日,丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12住宅用地,最高限价57000元/平米,再次流拍!

而导致市场降温的,是因为京城的调控实在是管得太严了,不仅导致购房者买不了房买不起房,之后恶化成连开发商都不敢拿地了。

 业内人士认为,现在类似不限价的说法,很显然是土地出让部门很有意识的提示。类似提示也是希望开发商积极拿地。所以虽然是很具体的地块,但是信号意义很强,即在当前土地市场遇冷的情况下,土地出让部门主动给予各类积极信号,目的是为了促进土地交易和供地计划的完成。

因为没有限价,所以未来房价上涨的可能性相对是加大了。这也要求后续关注此类不限价土地入市的影响。

       另有观点认为,这次吸睛的地方在于不限房价,这也被有些人解读为土地市场面临转向。事实上,这并非近两年首个不限房价住宅用地。

 

业内人士认为,此举不能理解为限房价用地政策的转向。不过,土地政策宽松的信号出现,会重拾房企拿地信心。此外,在北京限房价项目与日俱增的背景下,这两幅不限房价住宅用地的推出短期影响很有限,仅限于市场预期。

 

 

孙河两宗不限房价宅地待推,总起价近50亿

 

2019年开年,北京市规划和自然资源委员会挂出两幅预申请出让的住宅土地,编号分别为2019001和2019002的土地,均位于孙河。

 

其中一号土地为二类居住用地,土地面积约为39479平方米,交易起始价24.49亿元;二号土地为住宅混合公建用地,土地面积约为31917平方米,交易起始价23.89亿元。

 

孙河历经七年开发建设,是北京先规划后建设的纯粹低密住区。区域分布着首开琅樾、泰禾北京院子、龙湖双珑原著、景粼原著、中粮瑞府等高端住宅项目。而上述两宗地块的容积率分别为1.1和1.5,控制高度分别为18米和24米,均属于低密产品标准。与孙河目前高端低密居住板块的定位相符,无疑将来是走高端路线的项目。

 

这两块地引起关注不仅是因为其可能是孙河最后两幅住宅用地,而是住宅用地中未设住宅销售限价。

 

众所周知,2016年的北京“9·30新政”后,北京开始力推“限房价、竞地价、竞自持”的土地。此后,北京土地市场中的住宅地块几乎都被限价。2019年开年即推出不限房价住宅用地,难免引起业界关注。

 

此前,孙河出让的几块低密度住宅用地,大多也被打上限房价的标签。比如在2018年开年,1月4日,首创和远洋联合体以61亿元竞得孙河乡地块,该宗地商品住房销售均价须不超过68924元/平方米。

 

而在2018年年末,就有业内专家预期今年土地供应还会以限房价项目用地为主流。限竞房供应是长效机制的一种手段,这或将是土地市场供应的主要趋势。

 

事实上,孙河这两宗地块并不是最近两年的第一次出让不限房价的地块。比如2018年10月,推出了北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块;2018年11月,推出了延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块。

 

影响:仅限于市场预期,重拾房企拿地信心

 

原本业界惯性地认为,限房价项目仍将成为2019年住宅用地的主流趋势,如今是否因为开年的这两块非限房价地块被打破?

 

2019年初推出这两块不限房价住宅用地主要是对土地市场的预期影响大一些。仅仅从这两块不限价地块上,还不能理解为土地限价政策的退出。但土地政策宽松的信号出现,很大程度上有助于市场调整预期。因为土地没有限房价,未来房价上涨的可能性相对加大。

 

不过,孙河地块明确了不限房价,实际上信号意义更强,主要是打消部分房企之前的拿地顾虑。严跃进进一步解释称,过去一年,北京土地市场降温明显,尤其是反映在限房价项目用地上。而此次提出不限房价,显然是土地出让部门希望重拾房企拿地的积极性。可以理解为在当前土地市场遇冷的情况下,土地出让部门主动给予各类积极信号以促进土地交易。

 

2018年上半年,北京出现少有的土地集中流拍现象,共有6块土地流拍,其中有3块位于丰台,而这6块地均为限房价项目用地。

 

对此,业内表示,不限房价的住宅土地供应,对于2019年的市场来说,短期内没有影响,因为此前有井喷的限房价项目供应将明显抑制2019年北京房地产市场。

 

 

预计1月成交土地仍以限房价项目用地为主

 

在刚刚过去的2018年,大量的限房价项目土地进入市场。据中原地产研究中心统计数据显示,2018年北京住宅地块合计出让52宗,建筑面积为624万平方米,其中纯限房价项目的住宅部分合计有388万平方米,而2017年为443万平方米。2018年,北京土地溢价率为13.72%,之所以刷新数年来最低点,主要原因也在于大量的限房价用地供应。

 

目前,北京限房价项目市场惨淡,已经进入卖不完时代。据中原地产研究中心统计数据显示,北京累计供应的限房价项目土地合计已经多达86块。随着土地供应逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量房源上市。按照70/90占大部分计算,北京已经出让成交的土地将形成超过7万-8万套限竞房。

 

2019年年初将出现土地市场供应井喷。2019年1月将有25宗土地出让,预计合计1月土地出让金将超过300亿。其中,有17宗是住宅土地,包括最近挂牌的3宗集体土地共有产权房。据土地出让信息显示,2019年1月大部分住宅用地仍为限房价用地。


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