近日，自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅同意了包括福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。
并且要求试点城市要规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序，户型以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。
实际上，早在2017年8月28日，国土资源部会同住房和城乡建设部就颁布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并确定了第一批共13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。
所以，试点开展利用集体建设用地建设租赁住房，不是新鲜事，而是早已经在小步勤挪，摸着石头过河。通过有限的试点，发现制度缺陷，并加以完善。较新又批复同意5个城市进行试点，表明试点工作正向广度和深度迈进。
从国家垄断土地开发权限，到放开到集体参与，是一个很重要的节点，表明了国家对楼市和土地制度解构的再思考，不但是从土地市场，房产市场进行经济规划，还将深刻的影响了国家层面的经济运行。既然是试点，对于未来的走向的把控其实没那么强，所以出现什么问题，会走向什么方向，都是不太可能完全预知的。下面乐易房产网将在浅层次分析这个制度对青岛，对楼市的影响。
1、土地市场的结构性改变将深刻影响楼市走向。因为有大量集体土地进入房产市场，虽然只是租赁住房，但是长期的租赁住房基本等同于产权房，所以土地供应量充足的结果，将有效压制青岛楼市上涨势头，直至稳定甚至拉低。对于地方管理者来说，减少了土地出让金的依赖，避免形成土地财政，将管理者这个角色从楼市经济中解绑，回到管理者督导，管理的层面上来，从根本上消除了期待楼市上行，财政宽裕的欲望。没有私欲的情况下，势必重新回到民生角度考虑房产楼市，从主观上就想控制房价，那么房价的控制就是探囊取物，易如反掌。
从青岛各区市来看，这次试点的重点应该在西海岸新区和即墨区两地，理由有二，一是两地经济发展迅猛，城市扩容需要更多的土地，二是本身拥有较多集体土地可以利用。西海岸新区作为青岛楼市较活跃的地区，老胶南地区却有很多集体土地利用无门，而试点正好满足了发展的需求，有土地，有资金流入，老胶南地区的发展将会变得异常活跃。集体土地租赁住房的建设，势必影响正常的商品房销售，较终会出现一种交易量活跃，但是整体楼市价格下行的态势。
2、为房产税的征收作铺垫。房产税的征收一直有山雨欲来之势，但是因为方方面面的原因，包括法理方面上的，进展并不算顺利。而利用集体建设用地建设租赁住房这种新型土地制度的制定，将完成法理上的背书，为以后房产税的征收作好铺垫。房产税的征收实施，改变了地方管理者饱一顿饥一顿的财政现状，变成了细水长流，源源不断，是地方财政一个良性的收入来源。房产税的实施，普遍认为会有效抑制投资性购房，真正减少炒房的可能，也对房价有一定的抑制作用。从这点来看，炒房的要谨慎，刚需无须担心。
3、为小产权房的转正提供契机。小产权房一直以来，作为严格把控的对象，正常情况下是不允许改变成产权房的。但是这次试点，将为转正提供契机，小产权房的入市，将会对正常的商品房形成打压，在抬高小产权房价格的同时，会适度拉低周边商品房的价格。当然小产权房能不能较终完成转正，主要取决于制度实施的力度和细节。所以有赌一把心理的话，可以找合适的小产权房买入，耐心等转正的那一天。
利用集体建设用地建设租赁住房，使地方管理者有了控制房价的主观能动性，再配合充足的土地供应，房产税等因素的扶持，就能从根本上解决楼市经济泡沫，实现房住不炒的目标，实现经济的软着陆。让楼市回归理性轨道，所以结论就是，从青岛范围来看，楼市降价有可能，但这个时间段的长短要看试点的成功与否。
