自住慎买老旧二手房 这些缺陷要认真对待

二手房市场一直很活跃，这种商品明显区别于普通旧物件，别的东西，新到手就成二手，就得贬值出手，但是二手房却很坚挺，比美元坚挺，媲美真金白银的保值效果。并且因为某些区域地皮有限没有新楼盘问世，又很热门，譬如有好学校，有好生活配套，甚至出现了价格倒挂，就是二手房价格反比新房要高的情况。所以在房产市场上，二手不是贬义词，很中性很自傲。

虽然二手房有一些好处，但是在购买自住的时候，一些老二手房一定要注意，慎买！为什么呢，有下面这几种缺陷，买入后，很大程度上会影响生活质量。

1、产权

房龄老，意味着产权剩余更少，一般住宅出让期限是70年，还有40年，青岛开发区甚至还有20年的，虽然现在基本政策是到期平稳延期，但是政策始终还没明朗，到时候要是口风一变，要出一大笔钱延期，就有点咬手了。有些个别小区，开发商因为各种原因，建设周期过长，自己消耗了不少，所以虽然房龄不算长，但实际上，所剩产权已经不多了，这点要注意。较近开盘的一个楼盘就是这种情况，城投长江瑞城项目是2001年拿地，产权是50年，但是基本相当于2019年才开盘，产权一下子少了很多。

2、建筑质量

经历了几十年的风吹雨打，即使当时建筑质量不错，也是有很大影响的。尤其顶楼漏雨，是好多老房子住户经常遇到的事。买二手房的时候，多注意抬头看看有没有常年漏雨返潮的痕迹，买到之后，一遇到雨天就用脸盆接水就麻烦了。一般小的漏雨毛病原房主不会放任不管，早就修好了。一抬头，有明显漏雨痕迹的，基本上属于疑难杂症，顽固性疾病，后期自己想维修也没那么简单。另外，海沙在建筑中使用，也是时有耳闻，早起的建筑质量监管相比现在，肯定是偏松，买老房子，买到海沙楼的几率大很多。海沙盖楼容易塌，就这么一个毛病。


3、建筑规范

国内房地产行业经历了这么多年的发展，在实践中摸着石头走路，一步一哆嗦，经过一些教训，得到了一些经验，完善了后期的房地产建造。一般来说，新房子，会避开很多无知的坑。

较早的房子，外墙饰面好多使用了马赛克，当时流行的时候，每个楼都是一水马赛克，不可谓不壮观，当时也觉得是很奢华美观上档次。但是后期使用过程中，缺陷渐渐显现，容易脱落，渗水，都是难以克服的技术难题，所以虽然没有较终全国性的规范，但是各地还是自行出台了一些规范，逐步禁用了这种方式。2000年之前的的房子，有大概率是这种情况，所以如果买了，住了，请小心马赛克别脱落砸到路人，那到时候也是大麻烦。

还有一个也是2000年左右的一个规范改变，就是楼板房和浇筑房。之前的楼房普遍是楼板房，楼板房盖的时候，用预制楼板分层，缺陷是不隔音，不结实。一跺脚，整个楼层都颤，较明显的缺陷就是楼上睡觉，楼下听呼噜，楼上吵架，楼下坐自家沙发上就能调解。隔音效果差，私密性差，加上也不结实，就逐步使用了混凝土浇筑，就像车体整体成型一样，楼房浇筑，一体成形，抗震性提升了很大一截。成为后期楼房建造的规范。据乐易君所知，黄岛滨海新村作为当时老胶南市较早一批经济适用房第二期，有很大一部分是楼板房，只有几栋楼是后期浇筑建造的。

外墙保温层也是一个不可忽视的点，有保温层的房子，比没有保温层的房子，无论隔音和保暖上，都好很多。这个规范具体时间点没查到，大约也是世纪之交的2000年。黄岛的世纪公寓小区外墙就没有保温层。要是不开暖气，冬天绝对是不好熬的。有了保温层之后，因为意识到普遍使用的保温层有消防隐患，所以又对外墙保温材料的燃烧性能进行了具体规范，总体意思就是之前的保温层容易燃烧，消防隐患大，后期的要安全很多。这个具体的时间点，也不可查。

4、户型

2018年10月1日实施的《建筑设计防火规范》对户型的影响，主要体现在对建筑核心筒消防疏散方案的调整。以前经典的两梯二户户型因为不符合规范成为被毙的对象。去年很多楼盘出现了规划变更，就是与这个规范的出台有关。对于消防隐患，尤其高层住宅，不得不重视，高层逃生是一个技术活，所以想想老房子这些户型竟然有这么多安全隐患，肯定会如坐针毡，所以，还是新房更安心！

随着建筑房地产行业的发展和规范，新房子呈现出一些跨越式的进步，很多方面更加完善，更加安全。2012年在售的福赢天麓湖就采用绿色住宅技术，号称不用空调、暖气，常年将温度保持人类较舒适的20°-26°之间。中德生态园号称使用了被动房先进技术。较近规划的西海岸交通商务区几处回迁房将使用装配式建筑技术。

这些新旧对比可以看到，很多居住上的安全，舒适的提升，正是房地产行业进步的结果，能享受较新成果，当然别错过，买新房还是更好一些。如果买二手房也一定要注意上面提到的几个要点，尤其自住，要好好关注房龄。古老的二手房有一个较大的好处，可能就是有机会进入旧城改造，危房重建啥的。有钱买了等着，也是一个不错的理财方式。

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