西海岸新区出台规范土地利用意见 工业用地可分割使用

为促进新区社会经济快速发展， 强化土地资源使用保障， 提高土地资源利用效率， 规范土地利用管理中涉及的综合用地管理、 土地用途变更及国有建设用地分割转让等工作， 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第 53 号）、《关于印发山东省新旧动能转换重大工程实施规划的通知》（鲁政发〔2018〕 7号）， 制定本实施意见。



一、 综合用地管理
（一）综合用地， 指以城市规划确定的建筑功能使用需求为主体的复合性用地管理模式， 主要包括土地混合利用和建筑复合使用方式， 使单一宗地上具有两类或两类以上使用用途。
（二）在符合城市规划、 土地利用总体规划和产业规划， 符合安全、 环境等要求的前提下， 在区域建筑总规模和比例结构控制范围内， 根据市场导向和项目建设需求， 综合考虑区域环境、产业发展、 基础设施等因素， 合理规划、 划定功能分区， 引导工业、 仓储、 科研、 商业、 居住等用途混合使用。
二、 用途变更
（一） 适用范围
1.已出让的国有建设用地， 因城市规划已调整， 原土地用途  与现城市规划用途不一致的， 按照本意见办理。
（1） 已动工开发且依法取得施工许可证（需挖深基坑的项目， 基坑开挖完毕； 使用桩基的项目， 打入所有基础桩； 其他项目， 地基施工完成三分之一）的旅游、 娱乐、 商业、 商品住宅等四类经营性国有建设用地， 符合城市规划的前提下用途可相互转换。
（2） 除旅游、 娱乐、 商业、 商品住宅用地之外的其他用途土地， 在符合城市规划的前提下用途可互相转换。
（3） 未开发的国有建设用地被认定为闲置土地的， 按《闲置土地处置办法》 规定依法处置。
属企业利用存量用地转型升级， 需重新确定混合功能类型及用途比例的， 按新区《关于印发城市建设综合用地规划和土地管理实施办法的通知》（青西新管发〔2018〕52 号）文件规定办理。
2.原土地出让合同约定或者划拨决定书规定的改变用途予以收回的土地（除保障性住房等限制性用地外）， 如符合上述条件， 经批准也可按本意见办理用途变更手续。
（二） 办理方式
1.符合城市规划， 原为划拨用地， 可按照协议补差价方式办理出让或土地用途变更手续； 原为出让用地， 可按照存量补地价方式办理土地用途变更手续。
2.规划用途变更后的土地使用权使用年期按照法律规定的较高年期确定， 自区政府批准之日起计算
3.土地评估时点按向国土主管部门申请办理土地用途变更的时间确定， 调整土地用途的， 需补缴的土地价款等于新、 旧用途楼面地价之差乘以建筑面积； 土地用途与容积率同时调整的，需补缴的土地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积， 加上新、 旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。 土地用途调整前后土地出让金差额为负的不予退还高出部分土地出让金。
（三） 办理程序
1.对已出让的国有建设用地， 因城市规划已调整需办理土地用途、 容积率变更的， 用地单位需首先向规划主管部门申请出具变更后宗地的规划用地指标条件。
2.申请办理土地用途变更的， 办理变更前应由区招商中心会同相关主管部门对宗地是否享有扶持（优惠）政策及限制性条件进行审核， 并向国土主管部门出具审核意见。 对已享有扶持（优惠）政策的， 由区招商中心会同相关主管部门提出办理意见报管委（区政府） 研究确定。
3.用地单位持申请书、 规划变更用地指标审批意见、 土地出让合同、 产权证书及区招商中心出具的审核意见等相关图文资料向国土主管部门申请办理土地用途、 容积率变更手续。
4.已开发建设的用地在办理土地用途变更后， 对于已建的建筑物需变更房屋用途的应由区城建、 规划、 消防等主管部门充分论证原建筑设计结构、 承载能力、 消防安全等因素， 并出具相关论证意见

三、 工业用地分割
工业用地一旦出让， 原则上不予分割， 但为促进新旧动能转换拓展用地空间， 有效盘活闲置、 低效利用土地， 统筹推进城镇低效用地再开发， 在不改变原使用功能和土地用途等前提下， 确需分割的， 须经区规划、 消防、 招商等主管部门审核同意， 分割后的宗地面积原则上不低于 15 亩。
1.分割后宗地为空地的， 在分割前须经区招商中心对拟合作或引进的新项目的投入产出、 产业主导方向、 生产业态等进行综合评审。
2.对已建成的项目用地， 保持现状办理分割手续的， 土地分割后土地使用者应保持地上现有消防、 燃气、 供（排）水、 内部通道等公共设施的正常使用功能， 如分割后新建或拆除重建建筑物、 构筑物， 应遵守国家有关法律法规、 规范规定和城市规划的要求， 按照规划主管部门批准的规划建设条件开发建设。
3.工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%。 配套设施不得单独分割， 且宗地分割后配套设施用地面积所占比例仍按分割前整宗用地面积综合核算。
土地分割办理程序：
1.申请办理工业用地分割的， 办理分割前应先由区招商中心会同相关主管部门对宗地是否享有扶持（优惠）政策及限制性条件进行审核，并向国土主管部门出具审核意见。对已享有扶持（优惠）政策的， 由区招商中心会同相关主管部门提出办理意见报管委（区政府） 研究确定。
2.用地单位按要求向国土主管部门提报拟分割宗地申请书（附土地产权证、 分割方案等相关图文材料）， 国土主管部门受理后， 按宗地分割的不同类型， 分别将宗地材料转区规划、 消防等主管部门进行审查， 按各自职能出具审查意见。
3.经相关主管部门审查同意后， 国土主管部门办理宗地分割手续，与用地单位签订土地分割变更协议，办理不动产产权登记。
四、 社会事业用地
营利性教育科研、 医疗卫生、 社会福利、 文化体育及城市基础设施等社会事业项目用地， 可以采取协议方式出让， 出让底价按照拟出让地块所在区域同类用地评估地价的 70%确定， 但不得低于所在区域工业用地土地基准地价及土地取得成本。
五、 土地合证容积率核算
对于已出让并已办理国有土地使用证的相邻宗地统一规划建设的可办理合证手续。
对拟办理合证地块涉及土地用途及建筑容积率等规划指标不一致但确需合并统一开发建设的， 用地单位持规划主管部门批准的合并后宗地的规划建设方案及规划建设条件办理合并手续，土地合并后建设规模按各自地块批准的建设规模统一核算， 如合并前后土地用途及各用途比例不变， 且合并后地上总建筑面积不超出合并前总建筑面积的， 无需补缴土地出让金； 如合并前后土地用途、 各用途比例或地上建筑面积发生变化， 则依据规划主管部门批准的规划指标对合并前后各自地块单独评估， 综合测算需补缴的土地出让金。
六、 用地监管
为加强产业项目开发、 建设、 投产等事项监管， 促进土地节约集约和高效利用，对产业项目用地的土地用途、开发投资总额、投资强度、 产业准入类别、 开工竣工时间等， 根据土地出让合同和招商引资协议的约定， 按照属地管理及谁引进谁负责的原则，由属地大功能区、 镇街（管区）会同招商引资等主管部门负责做好监管工作。
本意见自公布之日起施行， 有效期为 2 年

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