中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强
以下为文字实录：
中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强：谢谢谢所长。下面我代表房地产蓝皮书编辑组对今年的《房地产蓝皮书》的基本情况作一个汇报。汇报的主要内容主要包括五个方面，一是2018年中国房地产运行的特征，二是房地产市场面临的突出问题，三是2019年房地产市场的展望与预测，四是2019年专业市场的发展展望，五是中国房地产开发企业发展评价。
首先，2018年，中国房地产市场的主要特征。
第一，分化加剧。住宅投资增速加快，拉动房地产市场开发投资的增速继续上升，我们在这里有一个分化加剧，一个方面是住宅和物业之间的投资增速有一个分化的差距。
另外，东部、西部和东北地区的增速明显提高，中部地区的增速是下降的，地区之间也有分化的问题。对于中部地区来看，内部的分化也是很明显的，比如说山西、湖南，投资的总量不仅不高，而且增速较快。安徽、湖北、河南的投资总和相对比较大，但是库存压力也比较大的。
第二，土地购置面积、成交价款、平均售价等增速均有不同程度回落。购置面积增速降低了1.6个百分点，土地成交价款增速降低了31.4个百分点，销售价格增速也降低了25.7个百分点。从土地市场来看，除了2011年之外，从2015年以来土地成交价款的增速持续高于土地购置面积增速，说明土地市场受价格因素的影响较大。2018年土地价格上涨的势头趋缓。有几方面的原因：一是土地供应附加条件增多；二是房地产企业受到资金的压力，拿地更为谨慎，2018年土地市场相对较冷，土地市场的热度下降。
第三，周期延长。从房地产新开工面积的增速和竣工面积增速来看，也产生了分化。新开工面积创了2011年以来的新高，竣工面积创了2001年以来的新低，一个新高、一个新低，结果是导致房地产开发的周期延长，在建的规模和开发的周期均有所延长，也就反映了房企在2018年的观望情绪普遍上升，以延长开发周期的方式来规避和降低经营的风险。
第四，量缓价急。从房地产市场销售的面积和销售价格方面来看，销售面积的增速大幅回落，销售价格增速出现了反弹。一是增速降低了6.4个百分点，一个是增速比2017年提高了5.1个百分点，反映了量和价之间的关系，量的增长相对较缓，价的增长相对较高。
2018年下半年以来，房地产预期发生改变，市场明显降温，销售面积增速是下滑的，主要是受到房地产政策的影响，市场预期改变，市场观望的情绪普遍增加。但是从全国市场来看，由于受到棚改相应政策的影响依然存在，一些三四线城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流。尤其是中西部地区，销售面积上涨幅度均远超于市场平均涨幅。
第五，渠道收窄。主要是讲房地产开发企业资金的来源。到位资金总体来看增速降低了1.9个百分点，从分项来看，国内贷款增速降低了22个百分点，国内贷款的占比也是降低了1.7个百分点，也就是说房地产开发企业融资渠道是受约束的，融资的成本也是逐渐上升，主要依靠自有资金和其他资金来维持正常的运转。对于前期规模扩张过快的企业面临的资金压力非常大，这是我们对2018年房地产市场情况的概括总结。
二、当前房地产市场面临的突出问题。
第一，市场不确定性加大。不确定性可以来自很多方面，一个是中美贸易摩擦，还有房地产市场调控，房住不炒的基调依旧延续，不确定性的增加对于房地产开发企业影响非常大，使开发企业的投资变得更加谨慎。另一方面也影响购房者的心理预期，购房观望态度有所增加。
2019年，市场还是处于以“三稳”的目标作为房地产健康平稳发展的一个很重要的任务。
第二，中小市场的风险有所提升。销售价格方面，大中城市的房地产市场相对来讲比较平稳，但是中小城市的住宅销售价格涨幅较大。我们可以从70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格来看，70个大中城市相对比较平稳，平均涨幅7.3%和5.5%。从全国来看，平均销售价格上涨12.2%，之间的差距就是体现了三四线城市甚至五六线城市对小城市住宅销售所贡献的价格的涨幅。
从销售量来看，由于去库存、棚户区改造这些政策的叠加影响，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言中小城市对房地产市场销售增幅的贡献更大。从另外一个指标，40个大中城市的销售面积由2017年的-2.0%负增长转正，增加了0.4%，但全国增加了1.3%，这之间的差距是由小城市所贡献的量的增加。
棚改政策的变化，2018年住建部也召开了棚改政策座谈会。未来棚改融资将由政府购买棚改服务模式转向发行棚改专项债为主，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。
从市场表现来看，40个大中城市以外的商品房销售面积增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，随着政策的收紧，中小城市市场的饱和度有所增加，对于缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。
第三，土地流标数量明显增加。这是2018年一个明显的现象和问题。在土地购置面积继续增加的情况下，土地成交的价格的涨幅缩减，一方面是面积的增加，一方面是价格缩减。2018年土地购置面积2.91亿平方米，比2017年增加14.2%。2018年的土地平均成交价格增幅也是六年来首次低于商品房平均销售价格的增幅。
同时，土地流标的数量和比例也是有所增加，我们对此作了统计，全国300个城市土地交易数据来看，2018年土地流拍照地区块总规划建筑面积达3.8亿平方米，是2017年的2.1倍，相对来说2018年土地市场是非常冷。原因一是受土地本身区位等因素影响。二是受土地出让附加条件比较多。三是房地产信贷资金总体情况收紧。
第四，供需双方融资难度加大。从企业贷款、个人按揭贷款的增幅来看，出现了“双下降”的趋势。企业的开发资金的来源主要是自筹资金、定金及预收款增幅双增加。融资的难度相对有所增加，企业对自有资金的依赖有所加剧。在限购限贷的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。
第五，租赁住房的问题。在住房市场，有可能面临集体土地租赁住房的冲击，这个政策将对租赁市场产生一定的冲击。整体来看，住房租赁市场的价格是稳中有降的趋势。我们扣除了CPI涨幅之后，实际上涨幅只有0.4%。
三、2019年房地产市场展望与预测。
第一，首先是从宏观的经济因素来看。一是从全球资本市场的情况来看，2018年全球资本市场波动性将会进一步加大，原因主要是由于全球经济增长普遍面临回落的趋势。美联储对美国经济增幅也有一个预计，是从3.1%下调至2.5%，如果美国经济出现增速下行，整个世界的经济增速有可能进入一轮新的衰退。世界经济的衰退对于金融市场的影响，有可能会出现进一步的剧烈波动，一些国家应对经济衰退的政策空间也会受到挤压。贸易战和逆全球化的趋势也会对国内市场产生较大负面影响。
二是从国内因素来看。中国经济也是面临下行的压力，同时经济的不确定性的增加，美国货币政策对国内影响也是非常大的，中美贸易摩擦的升级，这些方面的因素也对中国经济不确定性因素起到不断强化的作用。另外，从中国经济的实际层面来看，可以看到中国经济，企业及投资者对市场的信心有所回落。对于中国经济的增速，各个机构有一个预测，普遍认为将会有进一步回落。同时从外需来看，压力也是非常大，消费在短期内难以大幅上涨，地方政府各类融资渠道也是在“降杠杆、防风险”的大环境下快速萎缩，影响了地方政府进行基建投资的融资能力。2019年从中国经济层面来看，存在“稳中求进”的目标。
第二，2019年房地产调控政策变化。
一是从宏观经济政策变化来看。稳健的货币政策松紧适度的总基调基本确定，未来在这样一个政策基调之下，央行有可能通过提升一些组合型的政策工具，从流量、流向以及期限等多个维度对市场进行有效“滴灌”，但绝对不可能是“大水漫灌”的态势。2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市刺激的作用相对比较有限。
同时在信贷层面来看，由于信贷增速逐渐上行，外汇占款小幅下降、财政支出增速反弹的态势下，央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开，也就是说预计2019年M2增速将会逐渐有所回升。
二是从房地产调控政策的基调，我们进行了三个方面的总结。1.维稳，2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调解，改善住房供应结构，支持合理自住需求，确保市场稳定。2.分化。房地产调控政策的分化。房地产市场经过这么多年的发展，不同城市之间有一个明显的分化趋势。中央提出因城施策，实际上就是不同城市采取不同的政策，也就是政策层面的分化也是大势所趋。对于那些压力比较大的热点型城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定，防范市场价格下跌过快。3.放权。在政府工作报告中也提出，要落实城市的主体责任，强化地方政府调控政策的主体作用，过去我们讲地方政府的调控作用。这次在政府工作报告中明确强调政府对本地房地产市场的主体责任，也就意味着调控市场的自主权利会进一步扩大。
第三，2019年房地产市场发展趋势。总体来看，将会呈现一个平稳回调的态势，房地产市场平稳回调的态势基本上不会发生改变。全年商品住房销售增速有可能呈现放缓趋势。房价涨幅将会整体回落，土地市场交易也将回归理性。一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施。在政策边际改善的情况之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积有可能实现小幅增长；三四线城市由于失去强政策托底并且市场需求的明显透支，市场销售有可能重回下行通道。我们通过一个模型对2019年中国房地产市场的几个指标作了简单的预算，房地产投资增速预计为6.98%、商品房销售面积同比增速是-0.35%、商品房均价同比增速5.16%。
从具体来看，城镇化仍然是推动中国房地产市场发展的一个根本驱动力。城镇化率可以预见2019年仍将会比2018年提高一个百分点以上，也就是房地产市场仍然存在着较大的发展空间。同时房地产销售增速将会逐渐放缓，预计2019年一线城市销售将会筑底回升。二线城市对销售的增速也会略有回升。对于三四线城市来看，销售增速有可能进一步放缓，不排除陷入负增长的区间。
开发投资面临着较大的压力，预计2019年一线城市有可能延续稳步回升的趋势。二线城市2018年市场热度明显提升。对于三四线城市来看，我们预计面临一个较大的回调压力。总体来看，2019年全年房地产投资增速仍然面临较大的回调压力。房地产价格指数在2019年新建商品住宅的总体上是保持温和上涨的态势，二手住宅也很难有抢眼表现，对于租赁市场来看，2019年住房租赁价格指数将会呈缓慢增长的态势。
四、2019年专业市场的发展展望。皮书当中对一些专业市场的发展也作了一定的分析。
第一，住宅市 Ｎ颐窃げ2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。商品房开发投资增速预计为13.8%，比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时在住宅销售方面来看，由于住宅销售的面积明显大于竣工面积，也就是可销售的面积将会进一步减少，也可能导致对房价上升产生更大压力，因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。对于一些重点城市来看，房价的涨幅有可能会明显超过我们所预期的水平，应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。
第二，对于商业地产市场来看。我们预计2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看，预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上，商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张，房地产市场存量资产的改造，城市更新将会出现更多亮点，共享办公继续扩张，长租公寓土地供应将会提速，扩张的速度整体放缓，资产证券化将会十分活跃，2019年有可能成为发展的一个重要时期。
第三，住房租赁市 Ｊ谐≈刃蚧炻遥安全质量把关不严，一些经营模式尚不成熟，行业标准欠缺，规模效应不显著，品牌特色不显著、不突出，部分住房租赁企业不能把好安全质量，给行业发展带来很大风险。行业政策落地难，住房租赁行业在实际操作中仍面临一些实际问题，比如“N+1”模式，房源标准不明确，行业仍缺乏长期稳定的融资模式。还有资金监管部到位，易引发行业危机。社会认可度不高，偶然事件易引起舆论质疑，比如万科的“万村计划”等等。
皮书报告对住房租赁市场2019年的发展趋势也有一个预测，在短期内住房租赁市场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长，同时行业将会出台一些新的政策，比如《住房租赁条例》，加强对分散式住房租赁企业的监管，鼓励集体土地入市，公募REITs试点加速。整个行业将会逐步出现从重收储、轻出租，重规模轻产品向重产品、重运营的趋势转变，同时蓝领公寓有可能成为行业在2019年市场新的增长点。
第四，从土地市场来看。对2019年市场土地价格的预测是保持基本稳定，住房以及住宅用地的明显波动可能较小，制造业与服务业深度融合，将会助推工业、商服地价的平稳提升，在土地方面比照一些弹性出让的新的模式，适应新的行业业态的方式也会不断出现。
第五，从房地产市场投融资来看，预计2019年货币和信贷政策的环境收紧的可能性不大，房地产市场整体的融资监管总体来看还是趋严的态势，金融领域去杠杆的政策取向对房地产企业融资影响较大。2019年房企有可能会面临还债高峰的到来，预计2019年房地产销售量的减少，房企资金的压力也会有较大幅度的上升。
五、房地产开发企业发展评价。
我们今年做了一个对房地产开发企业沪深市场上市的100家企业，根据他们的财务指标、偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力几个方面做了简单的评价。我们分成三组，百亿以上的为一组，35到100亿为一组，35亿以下为一组，共三组进行分析。从基本来看，因为沪深上市规模千亿以上的只有3家，我们简单做了一个比较。在规模大的企业，基本上偿债的能力有所欠缺，其他方面相对比较好于规模小的企业，也进一步印证了房地产市场企业的规模效益是比较突出的。
我就简单汇报这些内容，但是由于时间有限，我只是对部分章节的内容作了简单汇报，还有很多包括国外经验的借鉴，还有韩国和澳大利亚的报告当中，我觉得有很多对于房地产市场都是非常有启示的，所以我们也希望借助媒体朋友的慧眼，挖掘我们这本《房地产蓝皮书》当中更多的亮点。谢谢大家！
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