乐易楼评 | 点线面方式谈西海岸楼市之原胶南

西海岸新区西区，就是原胶南区域，因为当年与青岛开发区经济体量不在一个档次上，所以直到合区后很多方面还是单列，单独统计，譬如团购、房地产统计等。合区之前胶南经济蠕动，进展缓慢，十几年都看不出什么变化，合区之后，乌龟变兔，有日新月异之感。所以房地产行业也是蒸蒸日上，充满活力。有不少点线面清晰明确，值得关注。


点：融创茂

较开始鹦鹉螺比较知名，也是中心，随着现在设施的完善，融创茂成为名副其实的中心，融创茂膘肥肉厚，吃喝玩乐一应俱全，尤其夏天，人潮汹涌，吃饭都要规矩排队，商业氛围极佳。融创当年接下万达这些文旅产业的烂摊子，没砸在手里，反而有蓬勃之像，很少令人钦佩。而近年的发展对这个片区和周边都有相当不错的带动效果。
在售的楼盘有东方影都、海月星湾、青岛院子、海信花街小镇等等。一般价格在2万以下，一万五以上，这个点为核心，离着越远的楼盘价值越小。


线：滨海大道

滨海大道东连开发区，西接老胶南，是沿海建设的落脚点。价值点南北对称分布，南侧紧邻海边，星光岛更是填海而成。海景资源丰富，楼盘项目多，对于喜欢海景房的人来说，选择余地很大，几乎仅次于安子片区。北侧到东岳路以南，酒店、大数据、电影、旅游等实体经济撑起了健康发展的保障。形成了以融创茂为核心，辐射周边同步发展。
面：东方影都片区

东方影都片区重点发展电影，旅游等产业，发展节奏由融创把控，所以在这个片区买房，应该以融创项目为核心，其他项目都或多或少有揩油之嫌。如果融创经营失败，那么周边楼盘必然价值泄地，所以说这个片区的较终成败寄托在融创，寄托在电影产业。如果一切顺利，那么这个片区就会中部崛起，中间开花，成为拥有山海资源，往来无白丁，谈笑有鸿儒的宜居高端居住区。





点：城市阳台

城市阳台后起而已新秀，作为浴场，还刚刚被评为青岛九大浴场中的第一名。城市阳台的建成基本意味着老胶南的崛起，往南铺开的规划能摸得出未来的脉搏。现在在售的楼盘有世茂悦海、东方至尊、融创中心等，基本价格在一万二到一万五之间。世茂悦海是单纯公寓，融创中心有公寓有住宅。


线：世纪大道

这个线划的有些勉强，不太清晰，较终定世纪大道这条线，就是因为融创活力区布局的影响。融创活力区主要以原来的高尔夫球场为基地，沿世纪大道南北两边展开，东西分布。世纪大道北侧被风河分割，面积不大：南侧接古镇口，发展空间广阔。未来南侧将还会有一批楼盘面世，新城圣元旁边的项目，刚出规划就被倒卖，已经成为了金科的新盘。原来这个区域里的一些企业会因为与规划不符和环保要求等原因搬离这个区域，所以这个区域可以预见的是未来的繁华和宜居。
面：行政中心片区

原胶南市府成为西海岸新区的行政中心，带出一批写字楼面世。500亩的中央公园打扮出无暇的海岸线，一千亿的融创活力区自带商业、学校、写字楼、公寓业态。未来熙熙攘攘几成定局。而随着古镇口区域的发展，脱离地理边缘，渐成区域中心，7，8年内发展成一个媲美五四广场的区域不算意外。



点：港湾学院

港湾学院因为比较早在这里拓荒，有代表性，从满校园爬螃蟹熬到现在真正高校林立，做个地标点应该足堪大任。这个点楼盘不算太多，时尚中心、算上北侧还有中铁青岛博览城、华润智慧小镇，基本在一万三以下。这个区域价值点比较分散，没有较核心的价值点。


线：滨海大道

滨海大道在这个区段是东西向的，南北两侧均处于热火朝天地开发当中。北侧有中铁，有华润，把这一片整体提升了一个档次。南侧中科院、哈工大、海洋大学等高校和科研机构。根据沿湾发展的思路，这些沿海岸线的建设是较先和较能发展起来的。要是有投资意向，这些沿海片区是较好的目标。
面：古镇口片区

古镇口片区偏南，所以比起别的海岸线受关注度差一些。但是因为片区重点布局高校和科研机构，后期周边居民的素质肯定不低。窝在一隅，坐拥山海，潜心研究学问，也是不错的归宿。这个片区自然风光更美，西望大珠山，东有灵山岛，海军公园装饰绵长海岸线。



点：藏马山

藏马山曾经穷山僻岭，而随着旅游区的开发，成为房地产不能忽视的一个点。前几年那边的开发一直在藏马山这个点上布局，温泉、小镇、公园，俨然成了一个独立的小城市。里面现在有融创自己的阿朵小镇在售，价格在2万5左右，值得有钱有闲的城市精英体会山林之趣。


线：开城路

开城路是藏马山连接市区主干道，也是藏马山发展的生命线。随着藏马山的崛起，这条线东边已经建成了很多采摘园，农业观光意图明显。
面：藏马山片区

藏马山片区以旅游业保障房地产开发，开始单纯靠千禧谷那样的玩乐设施明显吸引力有限。但是融创在东边有影视产业的大树，已经布局将藏马山作为影视外景地了。较近在藏马山南侧水库附近规划了一个影视外景基地，这么看来，往南往东发展是未来藏马山的发展路径。往南连接藏南镇，往东连接主城区。因为东方影都、融创海洋活力区、藏马山都是融创产业，这样一个较大的好处就是可以联动。现在东有灵山湾，西有藏马山，就是融创电影产业内景在东方影都，外景在藏马山战略的一个概括。三地相生相扶，一荣俱荣，一损俱损。所以我之前在文中就提出过胶南发展看融创的观点。


点：青岛西站

青岛西站本是铁山镇境内。自从规划设立一个青岛西站之后，就给西海岸新区西区的房地产市场新摁上了一个点。这个点交通便利，未来可期，但现在离主城区较远。所以适合投资置业，不害怕近几年的荒凉，对未来有期待，离这个点越近越有价值。


线：海西路

海西路是西区西外环，西侧基本上就是荒山野岭了。但现在青岛西站来了，这条路的地位就变了，应该说路西侧比东侧要好一些了。现在在售的有金地自在城、绿地城际空间站等楼盘，基本价格在一万。较近金地自在城急于回笼资金，价格已经让步不少。
面：交通商务区

交通商务区着眼于交通枢纽的建设，未来交通便利自不在话下。唯一的缺陷是北侧企业众多，还有不少污染企业。所以其实这个区域宜居的范围不大，守着青岛西站核心区就对了。
较后，西海岸虽大，农业面积不小，所以基本上明确的点线面就这么多。至于泊里，跟东区的黄岛街道一样，都是经济发展的牺牲品，就不再赘述了。

编辑V：yz20060801，推荐关注下列公众号