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济南盛福片区高地价缠身 夹缝区域处境尴尬

2020-02-09 20:10  乐易房产网   浏览:1642

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随着CBD建设的收尾,济南楼市“东拓”的脚步声已渐行渐远。环顾绕城高速以内的济南东部区域,从2016年至今,除工业北区域及周边区域的开发始终如火如荼外,其他区域都已进入开发的尾声——汉峪片区如今已高楼耸峙,仅余部分高端改善项目,长岭山、雪山片区等皆已日臻成熟。


2009年,由于济南老城区改造建设,政府从大明湖、老东门、省府前街等地回迁了一部分居民到工业北区域与CBD区域之间的区域,该区域就是盛福片区。

盛福片区概况

提及济南较繁华的历下区,有一块似乎被人们遗忘的区域,它就是盛福片区。

盛福片区位于历下区、历城区、高新区三区接壤地带,大部分属于历下区,有一部分是历城和高新。具体范围西起大辛河、东至凤凰路、南起花园东路,北抵胶济铁路,总面积623.4公顷,有将近10000亩土地。

从区域格局来看,盛福片区北侧过工业北路即为工业北片区,西北为华山片区,东部为科技城区片区,西南为CBD片区,南部为贤文片区,东侧过凤凰路为长岭山片区。

片区内部以舜华北路为界,盛福片区分为东西两部分,其中西侧目前已基本开发完毕,成熟居住小区有中海紫御东郡、绿城百合花园、尚品燕园等;片区东侧目前正处于正在开发的阶段,有在建在售项目,也有大量未出让土地。

目前区域内正在开发及待开发的主要有中垠御苑、绿城济南蘭园、万科翡翠公园、阳光城项目、金地黄台项目、海信合众项目、高新控股地块。

高地价缠身的盛福片区

2016年11月1日,中垠地产以96296万元的总价竞得高新区徐家旧改项目1宗住宅,经过266轮竞价,地块较终成交楼面价为12403元/平,即现在的中垠御苑。此次土拍因围观人数太多导致系统崩溃,被迫中止改为第二天成交,较终溢价率高达264.86%,也正式拉开了盛福片区的土拍序幕。

2017年8月份,万科对盛福片区A05地块志在必得,经过69轮竞价,较终成交价为26亿元加政府储备性安置房面积75187平,溢价率约为30%,楼面价约为1.7万元/平,即现在的万科翡翠公园。

2018年6月份,济南中央商务区、盛福片区有9宗土地一并捆绑出让,其中包括2宗住宅用地,其他为商务金融用地。CBD捆绑盛福的地块底价成交,拿地企业为历下控股,盛福地块楼面价约为10500元/㎡,由绿城代建,也就是现在的绿城济南蘭园。

2019年5月17日,盛福片区原德锡科技地块土拍引来了多家房企的激烈竞争。经65轮竞价后,5家房企都给出了较高报价,较终阳光城联合鑫苑以112296万元加竞配安置房面积10758平的条件竞得该地块,除去安置房面积的成本,该地块楼面价为14401.45元/平,溢价率37.14%。

在2019年6月27日土拍中,盛福片区众合地块被海信摘得,楼面价为11572元/平,另外需要配建面积为9700平的安置房,综合拿地楼面价约13000元/平;同一天,黄台煤气炉厂地块被金地摘得,楼面价约12326元/平。另外,区域内还有高新智慧谷置业拿地楼面价10900元/平。

综览盛福片区土拍,一个突出的特点就是众多房企争抢,溢价率超高,地价超高——超高人气带来的负面效应被展现的淋漓尽致。

并不平静的“台风眼”

2020年,盛福片区众项目集中亮相,毫无争议地成为济南楼市的新“台风眼”,这个“台风眼”自土拍之时便注定不会平静。

据网上公布数据,目前盛福片区内中垠御苑项目在售高层产品,均价16000-17500元/平;绿城济南蘭园项目在售精装洋房产品,均价25000-25500元/平;万科翡翠公园项目在售精装高层产品,均价25000元/平。

自2016年拿地后,中垠地块沉寂了2年没有动静,一度被人非议为“捂地”,2017年7月,中垠售楼处开放,并以18999元/平为招牌、以低价为突破口入市。就随后开盘数据显示,中垠项目销售状况并不理想,且价格一路下行至目前的16000元/平。

作为万科较顶级翡翠系产品的万科翡翠公园而言,入市切入点依旧放在自身打造上,着重打造项目自身配套并在产品设计上别出心裁,但项目的高售价将许多购房者“劝退”,且项目本身有一定数量的安置房,也让部分改善客户望而却步,开盘至今,项目销售情况不温不火。

绿城济南蘭园项目于2019年11月30日首次开盘,销售情况状况可圈可点。或许为绿城产品的品牌优势较为突出,绿城园林、绿城物业在改善客户群体中的美誉度依旧存在,而10500元/平的楼面价,也给绿城有了充分打造产品空间。

就目前在售三盘,万科和绿城品牌优势明显,万科顶级翡翠系产品的号召力显而易见,绿城产品品牌背书也是有目共睹的,相较而言,中垠项目品牌效应略逊一筹;但中垠项目在价格方面优势明显,均价16000元/平的单价在区域内杀伤力十足。

目前区域内仅有三个在售项目,就已然互有优势互相牵制,竞争趋于白热化,而区域内后续依旧有金地、阳光城、海信等数个项目将于2020年亮相,竞争之激烈可见一斑,竞争之强丝毫不逊色于北边的张马片区。

同时,盛福片区内断头路遍地、生活配套严重不足的问题,一直为购房者所诟病,与片区当下所标榜的“改善”标签严重不符。未来的盛福片区仍需很长一段路要走。

“夹缝区域”的尴尬处境

盛福片区内部竞争不断的同时,紧邻的贤文片区、CBD片区、张马片区乃至七里河区域都同样为其有力的竞争对手。

相较于改善区域标杆的济南CBD片区,盛福片区失其区位优势,各项配套、政策利好等均弱于CBD;然而CBD区域的中信泰富济南尊已然打出23000元/平的价格,泛CBD区域的城投伴山居更是释放出了准现房21000元/平的信号,盛福片区在价格上又落后了半步。

相较于北部刚需聚集地的张马片区,盛福片区的项目无论在产品还是品牌商都优于对手。但对于张马片区当下11500-12000元/平的成交均价,盛福片区却只能囿于成本无可奈何。

刨除高不成低不就的尴尬处境,就目前盛福片区较直接的竞争对手贤文片区,竞争压力依旧十分巨大。作为尾盘的海信贤文世家于2019年陆续祭出现房入住、立省27万、买房送储藏室等法宝以加速清盘;新入市的绿地华彤苑也是品牌活动不断、渠道手段连连......

处于高端改善CBD片区和刚需张马片区的夹缝中,盛福片区所谓的改善区域总显得有点“不伦不类”,尤其在价格上无法与CBD拉开差距,更无法与张马片区相提并论。近侧的贤文片区众项目正是看到了此点于是加速抢跑,而西邻的七里河某项目也是因此而销售一片惨淡。

内部兄弟阋于墙,外有强邻环伺,盛福片区注定是2020年济南楼市的“主演”之一。

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