强调现金流平衡 越秀地产大幅调低增速

实施“轨道+物业”模式一年后，越秀地产（00123.HK）2019年的成绩单出炉。

3月10日，越秀地产发布的2019年度业绩报告显示，公司全年实现合约销售额721.1亿元，同比上升24.8%；合同销售面积约为349万平方米，同比增长26.1%，完成全年680亿元的合同销售目标。

值得注意的是，越秀地产2019年收购的3个“轨道+物业”项目贡献合同销售金额约50.8亿元，占总销售额比例约7%。

自去年2月引入广州地铁成为第二大股东后，越秀地产先后收购广州的品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三大地铁上盖物业，总交易代价达230亿元，新增总建筑面积约315万平方米，约占集团总土地储备的13.2%。

去年，品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚分别实现合约销售额约32.27亿元、15.28亿元以及3.21亿元。越秀地产董事长林昭远指出，“轨道+物业”模式是越秀地产主要发展模式之一，未来会积极和广州地铁进行合作。

根据广州地铁规划，将努力实现线网里程从目前的478公里达到2023年的800公里，期间将新增33个场站综合体，到2035年扩大至2000公里。越秀地产方面曾表示，目标是未来每年获取1-2个轨交项目，每年新增土地储备约100万平方米。

除“轨道+物业”模式外，越秀地产还通过“集团孵化－地产购买”、国企合作、 城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式拿地，以进一步突破因土地资源稀缺、公开土地市场竞争激烈而面临的增长瓶颈。

数据显示，2019年越秀地产在广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等11个城市新增土地27幅，总建筑面积约为771万平方米，按权益计算建筑面积约为521万平方米。

其中，通过国企合作模式增加土储约149万平方米，约占新增土储的19.3%。林昭远透露：“我们会加强和一些有土地资源但没有开发能力或开发能力较弱的地方国资平台的合作，这种渠道的市场竞争没有那么激烈，成本相对比较可控，盈利较好，抗风险能力也较强。”

截至2019年12月31日，越秀地产总土地储备约为2387万平方米，其中粤港澳大湾区土地储备占总土地储备约51.7%。

林昭远表示，2020年公司大概的拿地投资预算为300亿元，总体上要控制好现金流的平衡。

财务数据显示，2019年，越秀地产实现营业收入约383.4亿元，同比上升45.0%；核心净利润约为人民币35.1亿元，同比上升24.8%；报告期末，现金及现金等价物为301.9亿元，较年初上升11.2%。

从融资情况来看，越秀地产在2019年新增融资额约375亿元，其中境内融资约300亿元。截至2019年底，总借款约为710.2亿元，净借贷比率为74.0%，其中一年内到期的借款为71.38亿元。

面对当前受疫情影响的市场环境，林昭远指出，疫情发生以来，公司的首要原则就是确保现金流平衡，销售铺排计划和投资计划要匹配现金流角度。目前公司的现金足以覆盖短期负债，现金流充足，如果有一些好的项目，公司会抓住机会。

越秀地产将2020年的销售目标定为802亿元，同比增速从2019年的24.8%降至11.2%。

当被问及目标是否过于保守时，林昭远称，这是公司管理层综合疫情影响，以及在对目前地产市场进行预判后做出的一个客观安排。

同一日举办业绩发布会的时代中国同样也调低了销售增速目标，将2020年的的合约销售目标定为823亿元，同比增长仅5%，远低于2019年29.3%的销售增速。

林昭远提到，今年越秀地产可售货值约为1461亿元，项目去化率大概为55%，与2019年基本持平。如果愿意大力度打折促销，项目去化肯定会快一些，但越秀地产在保持规模增长的同时还要保持经营质量。

从复工以来，越秀地产开始加大工程投入、开发的进度，希望把过去一个月左右的时间抢回来，以待市场恢复后可以接得上。

编辑V：yz20060801，推荐关注下列公众号