杂物堆放惹人烦、道路坑洼无人管、寸土寸金停车难、配套设施不完备……这一系列的开放式小区的难题，不仅是百姓不断吐槽的焦点，也是让城市管理者挠头的“顽疾”。市民关于开放式小区各种问题的反映一直都居高不下。近年来，我市对开放式小区的整治下了很大功夫，成效也有目共睹。但依然有不少难以解决的“痼疾”，一直成为市民的心头堵。同时，整治之后问题再次回潮，难免陷入成效难以保障的怪圈。日前，记者根据市民反映，再次深入开放式小区楼院进行现场探访，并连线相关职能部门和专家，探索如何破解开放式小区的管理之“困”。
记者探访
错埠岭：商业区亟待系统整治
错埠岭是我市重要居民聚集区。为了改善区域环境，近年来，有关部门做了不少工作，成效也颇为显著。但在一些小区域，仍然存在比较明显的问题，引来居民吐槽频频。
错埠岭三路和佳木斯二路交叉口附近区域就是其中之一。此处是片区的商业区，傍晚时分人流尤为密集，带来的交通拥堵、停车难、卫生条件差等问题困扰着周边居民。
7月7日19时许，记者来到该区域进行实地探访。这里已是人气十足，饭店门外的餐位早已摆起，食客们正大快朵颐。不远处的水果摊前也不时有顾客流连。密集的人流带来了不少垃圾，它们聚集在道路旁、墙根下、雨水篦子边，非常显眼。
由于佳木斯二路道路双侧停车，道路中间只留下一条车道可供通行，交通拥堵问题很严重，很多居民反映，车辆对头的情况时有发生，错车成了大难题。
底商顶部平台也是居民呼吁亟待整治的区域。作为重要的公共空间，这里是很多居民的活动场所，但在此前的整治中，一直被忽视。在居民刘先生家楼上的平台，记者看到，部分区域被建筑垃圾占据，一些区域则被随意拉扯的晾衣绳阻隔。连接地面和平台的楼梯间更加破败，墙体脱皮现象较为严重。
错埠岭三路佳木斯二路附近垃圾散落。
东山商城：地面坑洼僵尸车占路
东山商城位于李沧区黑龙江路1138号，是个有着20多年历史的开放式小区。此前，小区做过了外墙保温，各个楼座远远望去，颜色鲜亮，干净整洁。
走进小区内部，却是另外一番景象。地面道路龟裂坑洼严重。居民反映说，一到下雨天道路就积水，腿脚不好的人走在上面非常危险。保洁水平也很差劲，多处都散落着垃圾，个别区域还集中堆放着一些破木头。
停车位紧张问题更是长期困扰着小区居民。记者在现场粗略数了数，二百多米的道路上有僵尸车七八辆之多，除了轿车微面，还有拉杂物的卡车和硕大的集装箱，看这些车破旧的外观，停放的时间肯定很长。
“本来空间就不多，被这些僵尸车再一占，停车位就更紧张了，下班时间找车位特别头疼。”居民赵女士告诉记者，前一段时间，为了提升小区环境水平，有人曾提议找个物业公司，却遭到很多老居民的反对，后来又提出自治的意见，却是不了了之。
东山商城小区路面坑洼，集装箱占路
长江新村：居民呼唤健身场所
长江新村位于五台山路以西、香江路以南，是西海岸建成较早的一批小区， 为了改善居住环境，2014年小区进行了楼院楼体整治，开展了外墙粉刷、屋顶防水、路面翻建、停车位改造等施工。改造完成后，长江新村小区实行封闭化管理，增加了监控系统。
时隔五年，记者来到该小区时发现，整体的硬件水平维持得非常不错，道路平整、地面整洁，停车也井然有序。一位居民告诉记者，整治工作给小区带来了生机和活力，但也存在一些瑕疵。一方面，小区建成年代较早，配套设施匮乏，难以满足居民更高的休闲需求。目前，小区内部和周边依然缺乏体育健身场所，居民想要锻炼，需要走出很远才行。另一方面，物业服务水平较低，仅仅局限在打扫卫生层面，缺乏绿化养护和更好的小区秩序维护。
虽然物业管理存在一些不足，这里依旧让周边楼座的居民十分羡慕。据了解，长江新村整治中，并非全部小区都纳入了封闭物业管理区域，因为种种原因，部分处于边缘区域的楼座依旧维持“开放状态”。相比封闭区域，这些开放区域的保洁水平差距明显，各种设施的完好度也明显不足。
话题探讨
开放式小区整治面临三大障碍
开放式小区是城市的重要组成部分，是很多市民的家园。相比物管完善的封闭式小区，开放式小区普遍建成时间较早，配套设施水平较低，迫切需要整治提升。记者从有关部门了解到，近年来，聚焦老旧开放式小区存在的问题，我市有关部门进行多种形式的整治，取得了一定的效果，但也存在一些难点亟待攻克，主要表现为“三难”。
难点一：利益主体多元，意见统一难
老旧开放式小区普遍是成熟社区，人口密度较大，利益主体多元，整治过程中，意见统一存在很大的难度，制约了整治工作的开展。
许先生在市北区的一个街道办事处工作，参与过多个开放式小区的整治工作。他告诉记者，需要进行整治的开放式小区普遍建成年代较早，房龄一般都超过了二十年，居民成分复杂，包括较早业主、中间购房进入的业主、将房屋出租的业主及租户，各自的诉求存在非常大的差异。以居民房前屋后的地块为例，年纪大的居民往往倾向于打造成绿地，或是硬化成体育活动场所，而年轻的居民多认为应该改造成停车位。
在单元门禁的安装使用上也存在同样的问题。在“长开”还是“长关”这一个选项上，年老的居民与年轻的居民，租客与业主就经常出现截然不同的观点。
“观点会较终落实在行动上。因为使用者的观点冲突，部分项目的单元门禁频频出现故障，让居民不胜其烦，甚至还会引发一些邻里矛盾。”许先生告诉记者。
破解：加强多元主体协商，推进“一楼一策”
开放式小区整治牵涉面广，直接关系到改造的每个家庭，是一项综合、细致、复杂的系统工程。青岛市委党校经济学部副主任、教授金花认为，推进前应该加强多元主体协商，形成广泛的共识。执行层面，在启动改造之前，应根据国家政策、省市相关部门出台改造政策，特别是改造的标准，包括技术标准、质量标准、用地标准、建筑密度以及改造内容、配套设施等一系列的政策或制度，征求每户意见，并进行沟通协调，让居民真正明白标准，了解制度，为之后的小区改造减少阻力、压力和障碍。
青岛市社科院城市所副所长、研究员冷静表示，开放式小区整治是补短板、惠民生的贴心工程，要重点解决严重影响居民安全和居住功能等群众反映强烈的问题。方案的制定不能一刀切，而是要区分轻重缓急，推行“一区一策”“一楼一策”，实行“菜单式”项目改造，广泛征求意见，力求设计方案精细、实用，确保改造质量。以完善老旧开放式小区配套设施为切入点，着力解决配套能力不足、设施老化、生态环境建设标准不高等问题，为人民群众营造更加舒适舒心的生活环境。
难点二：空间资源有限，配套提升难
开放式小区整治中，丰富配套设施、提升社区功能是重要的内容。然而在实践中，常常要受到空间有限的掣肘。
其中，停车泊位矛盾较为典型。随着汽车进入家庭步伐的加快，停车难问题凸显。因为建设时间较早，很多老旧的开放式小区建设之初并未将停车需求考虑在内，这使得当下的停车难问题尤为严重。因此，在开放式小区整治的过程中，增设停车泊位都被列入重点内容，但实际推进过程却步履艰难。
“开放式小区空间有限，增加停车位只能靠挖潜，零星设置，对缓解停车需求作用不大。”许先生表示，比照先行的规划标准，在一些项目的整治中，也曾经有人提出过建设立体停车位的想法，但受制于土地、资金等因素制约，迟迟没有落地。
破解：统筹利用零星地块，探索共享停车
空间局促是开放式小区整治的共性问题。冷静认为，加强小区的综合服务功能，要对空间资源进行统筹规划，注重留白增绿和功能提升，整治腾退空间优先用于增建绿地、养老、体育、社区活动中心等便民设施。对无法独立建设公共服务设施的，可就近建设区域性公共服务中心，辐射周边多个老旧小区。针对居民普遍关注的停车泊位问题，可以和小区周边企事业单位停车资源通盘考虑，探索建立错时共享停车机制。
市政协常委李勇建议，这些年，通过城市更新，我市在老城区腾挪出不少的零星地块，可以把它们引入开放式小区整治，以区域为单位，科学规划，建设立体停车场、口袋公园，丰富公共服务设施供给。
难点三：物业管理难度大，成果保持难
开放式小区整治完成后，成果长期保持离不开物业管理的支持。但在实际的工作中，这一环节也是困难重重。
唐女士是李沧区某社区工作人员，曾经参与开放式小区物业公司选聘工作。在她的印象中，仅仅是就物业管理“达成共识”，就要耗费巨大的精力。
“我们社区一个开放式小区整治完成后，考虑引入物业公司进行规范化管理，但在征集意见环节，相当多的居民投了反对票，较后事情只好不了了之。”唐女士告诉记者，反对的居民中，部分人认为引入物业管理后会改变之前的生活方式，因此心存抵触；部分人则不愿意承担额外的物业收费。
居民们不愿意“请”，物业公司也不愿意“接”。一位有着多年物业公司管理经验的人士告诉记者，相比封闭小区，开放式小区收费低，事情杂。同等条件下，开放式小区物业收费仅为封闭小区的半数左右，而处理的事情又会复杂很多。“以夜间巡逻为例，封闭式小区只需要考虑小区里面的事情，而开放式小区还要应对小区外面的事情，用工成本增加了不少。”
破解：出台激励引导政策，吸引物管企业
整治开放式小区，建立长效机制是重中之重。李勇认为，高标准运行的小区离不开优质的物业服务公司的介入。在整治启动前，就要明确这一点，并做出相应安排。为了吸引高标准的物业公司入驻，政府可以出台激励引导政策，赋予小区物业公司多元经营的权利，用小区内广告设施收益、便民服务亭经营收益、停车泊位收益等补充物业运营成本，调动物业管理企业积极性。
破解物业管理资金难题，金花建议，通过“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”“运用市场化方式吸引社会力量参与”等方式搞好老旧开放式小区的后期维护。在一些开放式小区较为集中的区域，可以探索设立统一的物业服务公司，对多个小区进行维护。
编辑点评
“难管”不该成“难关”
因为“开放”，所以“难管”。但“难管”不该成为难以逾越的“难关”。
开放式小区之所以“难管”，大多是因为建成时间较久，配套设施较差，居民成分复杂，推行物业管理存在诸多难题。环境卫生、车辆停放、杂物堆放、楼道消防、日常维修等问题只不过是“冰山”的表面，其下面潜藏着的是利益主体多元、空间资源有限、物业管理缺位等诸多难题。这些问题互相缠绕，严重影响着开放式小区的管理提档和服务升级。
“难管”不该成“难关”。开放式小区整治关乎居民生活品质提升和城市形象改善，意义重大。未来如何有效提升配套、引入合适的管理机制、协调各方居民意见、保持良好整改成效，都是相关部门该发力的地方。
要勇破“难关”，须找准突破口。未来，可以充分发挥社区自治功能，从社区引领，理顺职能入手，加强多元主体协商，辅之以财政补贴杠杆，积极探索符合街情、社情的社区物业管理模式。具体实施上，还可以通过推进 “菜单式”项目改造、鼓励居民自治、实施共享停车等局部措施，全力打造让群众满意的宜居社区。对于条件成熟的开放式小区，也可引入市场化手段，让利吸引物管企业，共渡“难关”。
当然，无论是社区自治还是物管入驻，突破“难管”桎梏，多年的“死扣”很难一蹴而就解开。先行试点可能是一个好的突破口，可以尝试将先进城市的经验“拿来”，通过本土培育、试点带动、总结经验、逐步推开的形式，一点点解开阻碍开放式小区的宜居“死扣”。
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