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青岛再提普通住宅界定标准

2023-04-04 10:30  来源:青岛乐易   浏览:8911

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为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益,4月3日,青岛发展改革委发出公告,征求对物业服务收费管理中普通住宅界定标准意见。

在起草说明中提到,根据《山东省物业服务收费管理办法》(省政府令第317号)、《山东省定价目录》(鲁发改价格〔2020〕1361号),普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价,定价范围为普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费;其他物业的物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费实行市场调节价。

关于物业服务收费管理中的普通住宅认定标准,原山东省物价局《关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》(鲁价综发〔2018〕90号)、山东省发展和改革委员会《关于普通住宅界定标准问题的复函》(鲁发改价格〔2019〕162号)规定:《山东省定价目录》规定的普通住宅,是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅(别墅)之外的住宅。我市亦一直执行上述政策规定。

但在具体实践中,相关各方对“叠拼”、“大平层”等住宅类型是否认定为普通住宅存在较大争议,部分业主对此反映强烈。

2021年9月30日,山东省发展改革委复函威海市发展改革委时明确,“鉴于我省住宅类型地区差异较大、情况较为复杂,普通住宅具体范围由各市、县人民政府结合实际予以明确。”

为进一步规范我市物业服务收费管理,我委会同相关部门研究起草了《关于明确物业服务收费管理中普通住宅界定标准的通知(征求意见稿)》,以回应市民关切,化解社会矛盾,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益。


普通住宅界定的政策及法规依据

我省规定,在规划审批、土地供应、信贷及税收等方面享受优惠政策的普通住宅,单套建筑面积界定标准为144平方米。从物业服务的角度来说,其对应的是物业服务区域,而非单套住宅。《山东省物业管理条例》第十六条规定,前期物业服务合同涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

物业公共服务费显然涉及物业买受人的共同利益,收费政策应当一致。

因此,我们拟从物业服务区域的角度对普通住宅进行界定,将主要满足基本需求和刚性需求的保障性住房、政策性住房、中小套型住房物业服务区域纳入普通住宅范围。

其中,中小套型住房物业服务区域是指建筑面积144平方米及以下的住房套数占比不低于70%的物业服务区域。

关于70%的界定条件

参考2006年建设部等九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、2016年上海市政府办公厅转发《市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》等文件规定,我们设定了中小套型住房占比不低于70%的界定条件。

摸底调查情况

我们对七区共1735个住宅小区进行了调查摸底,符合普通住宅物业服务区域界定条件的1512个,占比约87%,其中市南区71.9%、市北区93.2%、崂山区69.1%、李沧区92.3%、西海岸新区93.0%、城阳区87.5%、即墨区89.2%。


关于明确物业服务收费管理中普通住宅界定标准的通知(征求意见稿)

一、普通住宅界定标准

(一)符合下列条件之一的建设项目或物业服务区域为普通住宅物业服务区域,对区域内住宅物业提供的公共服务执行普通住宅物业公共服务收费管理政策。

1.经济适用住房、集资建房、共有产权住房、房改房等物业服务区域;

2.公共租赁住房(廉租住房)、保障性租赁住房物业服务区域;

3.普通(限价)商品住房、人才住房物业服务区域;

4.中小套型住房(建筑面积144平方米及以下)套数占所有住房套数比重不低于70%的物业服务区域。

5.其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。

(二)配建政策性住房

非普通住宅物业服务区域中配建的经济适用住房、公共租赁住房(廉租住房)、保障性租赁住房、限价商品住房、人才住房、共有产权住房等政策性住房,其前期物业公共服务收费标准按不超过该物业服务区域前期物业公共服务收费标准的80%确定。

二、普通住宅认定程序

(一)住房面积汇总

建设单位应根据有资质的测绘单位出具的房屋测量报告制作住房面积汇总表,自行核查物业服务区域内建筑面积144平方米及以下、144平方米以上的住房套数及占比,确定是否属于普通住宅物服务区域。实行房屋预售的,按照预测成果面积核查;实行现房销售的,按照实测成果面积核查。

(二)公示

建设单位应当在售楼处显著位置公示住房面积汇总表,接受购房者监督。
建设单位选定物业服务企业后,住房面积汇总表由物业服务企业负责公示,接受业主查询。建设单位、物业服务企业如无法提供界定物业服务区域性质的测绘成果等有效证明材料,该区域暂认定为普通住宅物业服务区域。

各区(市)住建、物业、测绘等部门按照职责分工加强对建设单位、物业服务企业的监管。
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