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2018年青岛房企的合纵连横 融创保利万科居成交前三

2019-01-14 12:43  乐易房产网   浏览:1510

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一到年初,各种房企榜单一个个发布,不论是销售榜单,还是拿地榜单,不难发现,老牌大鳄位置稳固,不光卖得好,地也拿得多,特别是融创可以说是一家独大,独霸多个榜单。与此同时,外来房企新面孔在榜单下部初现峥嵘,其中不乏融信、实地、禹州、鑫苑等大品牌。在它们的围攻之下,本土房企扎紧营盘,稳扎稳打。在土地资源日渐紧张的今天,如何拿地,又如何开发?这是一个哪里找米下锅的问题,尤其是对有意青岛市场的新秀以及青岛本土的中型房企而言。实际上,房地产开发早已告别争锋相对,可以看出,在2018年,房企抱团已经抱出了新模式,合纵连横出现了新势力。

A

老牌大鳄盘踞成交前三拿地也不手软

根据克而瑞统计,2018年青岛房企商品房销售金额TOP10榜单的入围门槛提高至44.93亿元,较去年上升了6亿多元。其中商品房成交金额排行榜中,融创中国以176.13亿元排名第一,保利发展以103.48亿元排名第二,万科地产以82.99亿元排名第三,山东旭辉银盛泰以77.78亿元排名第四,龙湖集团以73.11亿元排名第五,中南置地62.87亿元排名第六,海尔地产以62.23亿元排名第七,华润置地以58.03亿元排名第八,绿城中国以46.09亿元排名第九,鑫江置业以44.93亿元排名第十。

2018年年度新建商品房单盘销售金额TOP10中,青铁华润城销售金额55.34亿元排名第一,中欧国际城46.70亿元排名第二,保利天汇43.63亿元排名第三,融创都会中心43.45亿元排名第四,绿城理想之城33.37亿元排名第五,中铁青岛世界博览城33.26亿元排名第六,青岛东方影都32.51亿元排名第七,中建锦绣城32.03亿元排名第八,中南世纪城30.5亿元排名第九,融创维多利亚湾29.01亿元排名第十。

新建商品房单盘销售套数TOP10中,中铁青岛世界博览城以3181套排名第一,中欧国际城2860套排名第二,中建锦绣城2447套排名第三,青铁华润城2105套排名第四,融创维多利亚湾1961套排名第五,中南世纪城1938套排名第六,青岛东方影都1910套排名第七,世茂公园美地1858套排名第八,荣盛锦绣外滩1853套排名第九,融创青岛湾琴湾1809套排名第十。

传统大鳄地位稳固,与前端拿地能力密不可分。据锐理数据统计:2018年青岛市土地招拍挂市场共供应商住用地368宗,面积25220亩;成交商住用地312宗,土地面积20085亩,成交总金额682亿元,可开发体量约2573万平方米,平均成交楼面地价2649元/平方米。土地成交面积比之前三年有了大幅上涨,直逼13、14年超过2.2万亩的成交量。2018年青岛土地市场成交面积最多的是西海岸,共成交90宗,成交面积6229亩,其次是胶州成交66宗,面积3676亩。2018年远郊的平度莱西土地市场也非常活跃,莱西市共成交12宗土地,面积680亩;平度成交28宗,面积2137亩。

在这火热的一级土地市场上,拿地过百万平方米的有融创、中建东孚、保利、龙湖、海信和海尔。特别是排名第一的融创,拿地总建面达到193万平方米,其中主要为融创藏马山小镇用地。

B

新面孔抢地频现二级市场活跃

随着市区土地供应的逐渐饱和,近几年土地供应外移明显,黄岛、胶州、城阳即墨逐渐成为供地大户,大力拓展。高新区、胶州经济开发区、少海空港片区、老胶南军民融合区、即墨蓝谷等热门新区在增地下大举规划建设,从商业、产业园、住宅、租赁型人才公寓等均走完善化规划建设之路。除了土地拍卖,2018年的二级市场也不平静。万科2018年9月份公告,出资7亿收购青岛万钜泷51%股权,取得青岛西海岸扒山区域3幅商住地51%权益,地块占地面积13.2万平方米,容积率2.3,总建面30.9万平方米,总价6.96亿元。天一仁和2018年初以总价6.02亿成功收购泰泽海泉,成功获得即墨区温泉镇泉海路以东、新兴街以西、麒麟路南北两侧2幅商住用地,面积合计300亩,可开发体量约20万方,折合楼板价约2734元/平方米,将用来开发高端精品楼盘。

虽然整体来看没有2016~2017年收购频次那么多,但也不乏一线房企新面孔通过收购进入青岛市场。

2018年8月21日,融信中国控股有限公司发布公告:公司通过增资方式获得青岛西海岸发展(集团)有限公司控股的青岛西海岸天业建设发展有限公司和青岛西海岸天和建设发展有限公司各51%的股权,从而获得3宗土地股权,总代价为11.79亿。鑫苑置业收购青岛科达置业100%股权从而获得原科达·天意华苑项目5#地块,使用权面积64442平方米,即为鑫苑·御龙湾。

2018年6月,青岛市产权交易所公布了青岛盛港投资有限公司30%股权成交公告,交易价格为21857万元,该30%股权被禹洲金地收购。早在2017年10月11日,禹洲地产以股权收购方式,获得金地禹洲·江山艺境项目地块35%的股权。据此推算,禹洲地产拥有金地禹洲·江山艺境项目50%的股权。这是禹洲地产进入青岛的首个项目。此后,禹洲地产通过一级市场再进即墨,禹洲地产控股公司以7.31亿的价格获得即墨商贸城156724㎡商住地块,楼面成交价4662元/㎡,这也是禹洲地产青岛的第二个项目。

新面孔中,有高调的,也有低调的。2018年12月10日,黄岛区国土资源和房屋管理局以网上拍卖的方式拍卖位于灵山湾的1宗住宅地块,地块总占地面积56508㎡,规划建面103476㎡,起拍总价3.62亿。最终,该地块被青岛实昊星置业有限公司以36232.53万元拿下。青岛实昊星置业有限公司大股东为青岛双星股份,二股东为青岛实锐房地产有限公司。据查,青岛实锐房地产有限公司最终大股东是实地地产,这或将成为实地地产在青岛的首秀。

就在第二天,实地地产再有斩获,即墨7宗地捆绑出让,最后被青岛实录海洋大数据投资开发有限公司以7.52亿的底价竞得,规划总建面26万㎡。据工商资料显示:青岛实录海洋大数据投资开发有限公司的股权结构中青岛实录丰大数据产业发展有限公司占股85%,青岛城投占股15%,而无锡实地房地产开发有限公司在青岛实录丰大数据产业发展有限公司持股90%。

C

本土房企自力更生四面出击

纵观2018年年度青岛房企业绩排行,多为熟悉的“面孔”,海尔、海信、鑫江、天泰、青特置业位列青岛本土房企的前5,成为青岛本土房企的品牌力量。

青岛本土房企有着熟悉市场、获取土地资源等方面的天然优势,在去年激烈的竞争当中,仍占有一席之地。根据克而瑞青岛机构的统计,在2018年青岛房企销售金额排行榜中,仍有五家房企杀入前20强。可以看到,近两年本土房企在合纵连横,全省乃至全国四面出击,寻找新的业绩增长空间。

克而瑞年初发布了2018年青岛本土房企年度销售榜,分为销售金额榜和销售面积榜两部分。其中,销售金额榜单上,海尔地产以62.23亿元排名第一,鑫江置业以44.93亿排名第二,海信地产以41.66亿元排名第三,天一仁和以38.99亿元排名第四,天泰集团以27.91亿元排名第五。销售面积榜单上,海尔地产以36.01万平方米继续位居榜首,天一仁和30.74万平方米排名第二,鑫江置业26.05万平方米排名第三,海信地产以22.12万平方米排名第四,天泰集团以18.19万平方米排名第五。

在榜单TOP20中,令人关注的还有青特置业,其2018年实现销售业绩近40亿,连续多年稳居青岛房企销售榜之上。作为本土民企品牌的代表,青特置业从2005年打造“青岛城阳人居标杆”开始,项目在青岛遍地开花,至今在青落地17子。2019年在建项目将达到13个,在建总建筑面积185万方;计划交付3个项目。青特置业从最初的单一传统的地产开发到现在涵盖普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业等多种业态。此外,战略布局和外拓是每个房企大鳄的必经之路,18年青特置业冲出青岛,已实现布局鲁西南和烟威地区。其中济宁项目在2018年实现了4个亿的销售,成为当地轰动性的项目,同时青特置业进驻烟台区域,项目即将落地。

D

合作开发新模式平台式合作成2018年主流

房企单打独斗的玩法已经落伍,合纵连横,资源整合已成地产后半场的主流玩法。谁先开放,谁能赢得更多同行信任,谁就能在后千亿时代加速合作,弯道超车。

说起合作开发,最典型的莫过于曾经的总价地王——原海晶化工地块。2015年,万科以总价41.1亿元竞得该青岛原海晶化工地块四宗地,成为2015青岛的总价地王。2016年8月4日,龙湖在青岛举行“春江郦城”项目案名发布会,宣布将由万科与龙湖各自打造其中的两宗地块。

有业内人士透露,彼时龙湖与另外几家开发商组成联合体欲竞争该地块,但最终不敌万科。后于2016年2月,万科与龙湖达成合作,万科开发四宗地块中的B、C地块,龙湖开发其中的A、D地块。地处同一地段,配套设施与交通条件共享,连售楼处都开在一处,各家自有团队,万科带装修,价格高于毛坯交付的龙湖。资深房地产业内人士张百忍对此评价说:“这种合作往往是从拿地开始了,多家竞争,干脆后期合作分着干,可以说是一种平衡式合作模式。”

“平衡式合作模式”,简言之是为了平衡各方的利益关系,往往存在于实力相当的房企大鳄之间。但是,随着近几年房企拿地困难度的提高,以及西海岸、城阳、即墨等郊区开发的实地情况,越来越多有操盘能力的房企选择与土地储备丰富的国企进行合作,催生了一种合作新模式。

2018年2月12日,城阳区两幅住宅用地进行线下竞拍,最终青岛地铁青特置业有限公司竞得夏庄街道银河路北、王沙路西两幅地块,总价5.98亿,平均楼板价2558元/㎡。这是如今正在开发中的城阳首个大型地铁社区青特地铁·花屿城。据查,地铁青特置业有限公司股东为青特与青岛地铁,其中青特占股66.5%为大股东。

2018年9月5日,青岛地铁华润海洋智慧小镇项目在青岛西海岸新区开工,规划建筑面积约200万平方米,总投资约300亿元,是青岛地铁联合华润置地按照新旧动能转换的总体要求,建成后将成为青岛西海岸新区首个依托地铁建设的城市综合体。

2018年11月17日,“向上中国湾”——融信中国&西海岸发展集团品牌发布会在青岛国际会议中心举行,这标志着融信中国与西海岸发展集团合作开发“融信西发海月星湾”正式亮相。

“担有土地开发职责的地方国企本身具有丰富的土地储备,而且在获得新土地方面有优势,但是往往不具备操盘能力,特别是开发大型项目时力不从心,难担风险。与此同时,房地产开发企业有操盘能力,但是缺乏土地。两者以项目为平台合作,供地的供地,操盘的操盘,优势互补,是一种平台式的合作模式,在过去的2018年里最常见,特别是在西海岸。这跟之前常见的房企之间集中资金开发项目的合作方式不同,那更多的出现在民营房企之间。”张百忍分析说。

E

模式升级从单一项目合作到公司战略合作

在业内有句话常讲:这是大房企最好的时代,但却是小房企最坏的时代,而唯独中型房企或是区域型龙头房企,他们规模不大不小,正好卡中间,是进是退,这正是青岛本土房企的普遍烦恼。他们往往具有与其他品牌合作某一项目的经验,但是待项目结束之后,是继续单打独斗,还是上升到更高层面的强强联合?这正处于选择的十字路口。

2018年7月,山东旭辉银盛泰集团品牌发布会召开,这是山东旭辉银盛泰集团在青岛的首秀,也是旭辉集团与银盛泰集团的首次联合品牌发布会,山东旭辉银盛泰全省33个项目的首次集体亮相。早在2017年10月,旭辉集团和银盛泰集团成立合作平台公司——山东旭辉银盛泰集团。银盛泰集团发公告称:与旭辉通过股权合作形式,另外再成立合作平台公司,而银盛泰董事长任军先生出任平台公司的董事长。这拉开了外来房企与本土巨头战略合作的序幕。2018年1月11日,旭辉控股集团旭辉通过港交所发布一则公告,旭辉银盛泰战略合作的细节终于尘埃落定,核心内容是山东最大民营房企银盛泰出让50%股本权益给旭辉中国,以共同开发房地产项目。

作为中国房企TOP15的旭辉集团,一直坚持开放的合作战略,与百家地产企业有过成功的合作开发经验,合作伙伴遍及央企、国企、外企、民企、土地资源方、资金方等。2017年,旭辉集团通过合作的方式,先后成功进入了山东、西安、成都等省市。携手当地的龙头企业,正是旭辉集团拓展城市版图的重要方式之一。在发布会上,旭辉集团股份有限公司董事长林中公开表示:“我们非常看好银盛泰集团在山东当地的品牌影响力和品牌资源,这是不可替代的无形资产。通过全面战略合作,双方将向平台公司注入各自持有的项目、资金和资源,全境开发山东。”

对于银盛泰而言,仅凭一己之力做大山东,肯定也会很有起色,但这个时间可能会相对漫长,一旦未来楼市爆发,行业竞争和洗牌加剧,没有抓住这一波窗口期,未来再想进入会很难,怎么办?“与全国大型优秀房企,而且文化相似、有进取心的房企合作,集聚各自优势,加速拓展,提升市场占有率,用时间换空间,抢占战略窗口期,是相对最优的选择。”张百忍对此分析说。

银盛泰董事长任军曾公开表示:“回首过去,银盛泰的发展经历了三个阶段:1998年成立,银盛泰捕捉到中国房地产行业的发展契机,走上了专业化的开发之路,这是初创期;2006年,银盛泰与万科建立战略合作关系,学习万科,向专业化、系统化、体系化的管理转型,银盛泰走出了第二个十年,从青岛走向山东;与旭辉的战略合作,是银盛泰发展的第三个阶段,也是全新的阶段。”位于老胶南的旭辉银盛泰星悦城或是二者合作的最开始。

根据克而瑞的统计,2018年青岛房企商品房销售金额TOP10榜单中,山东旭辉银盛泰以77.78亿元排名第四,紧追万科,领先龙湖、中南以及本土一哥海尔,不到2年的时间,实现了跨步前进。张百忍告诉记者:“在所有房企合作模式中,这是一种经典的,优势互补、稳健的合并式模式。事实上,当合作开放成为房地产主流趋势后,从项目合作升级到公司战略合作,这是合作开放的高级阶段。要达到这种合作的程度,必须具备几个前提条件,一来双方有过成功的合作基础,二来双方企业文化要有认同感,同时还需要双方具备各自的优势。在青岛,旭辉银盛泰这种合作模式,目前来看还是唯一。”
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关键词: 房企


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