即墨区公共租赁住房管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为进一步健全和完善我区住房保障体系，加快解决中低收入群体阶段性住房需求，建立住房保障工作长效机制，根据住建部《公共租赁住房管理办法》及省、青岛市关于公共租赁住房相关文件精神，参照《青岛市住房和城乡建设局青岛市财政局青岛市发展和改革委员会关于调整公共租赁住房申请条件和保障标准等有关问题的通知》（青建房字[2020]19号）文件规定，结合我区实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
第三条 公共租赁住房工作应遵循“政府主导、社会参与、市场运作、循序渐进”的原则，发挥好政府在制度建设、政策支持等方面的主导作用，注重引入市场机制，积极引导、鼓励社会力量参与公共租赁住房投资建筹，有计划、分层次解决保障对象的住房困难。
第四条完善公共租赁住房保障方式，逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并举，建立健全实物保障和货币补贴并重的住房保障和供应体系。
适度扩大租赁补贴发放范围，对符合条件的低收入家庭发放租金补贴，增强其通过租赁市场解决住房困难的能力。
第五条 区住宅发展保障服务中心（以下简称区住宅服务中心）负责统筹协调全区范围内的公共租赁住房的建筹和管理工作。
各镇人民政府，各街道办事处，田横岛省级旅游度假区、通济新经济区管委（以下统称各镇街）负责辖区内住房困难群体的调查摸底、申请受理和资格审查等工作。
区发改、自然资源、民政、财政、房产、医保、建设、公安、人社、统计、金融、税务、市场、科技、工信、审计、公积金、行政审批等部门，根据各自职责，共同做好公共租赁住房统筹建设相关工作。
第六条 本实施办法适用于全区范围内公共租赁住房的建筹、分配、运营、使用、退出和管理。
第二章 建筹管理
第七条 公共租赁住房实行统一规划、统一建筹、统一管理。年度建筹规模和计划，应当以住房保障覆盖面和住房困难群体实际需求为依据。
第八条 公共租赁住房可以通过新建、改建、购买或长期租赁商品住房等多种方式筹集。公共租赁住房可以由政府投资建筹，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资或运用政府和社会资本合作(PPP)模式建筹。
支持房地产企业将存量商品住房改造为公共租赁住房。
鼓励企业较为集中的开发区、工业园区和产业园区，按照集约用地的原则，在企业相对集中的地段，组织集中建设公共租赁住房。
探索购买、长期租赁商品住房作为公共租赁住房房源，多渠道增加保障性住房供应。
公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。
第九条 公共租赁住房用地需新增建设用地计划指标的，优先供应，应保尽保。公共租赁住房项目通过划拨、出让、租赁等方式供应土地，事先要规定建设要求、套型结构等，作为土地供应的前置条件。
第十条 新建的公共租赁住房单套建筑面积应控制在60平方米以内。购买或租赁部分存量或在建商品房，应以单套住房建筑面积60平方米以下的小户型住房为主，存量小户型较少的，单套建筑面积可放宽至85平方米。
公共租赁住房除应满足国家现行有关强制性标准及国家、省、青岛市现行文件规定外，还应满足使用功能齐全、配套设施完善、具备入住条件的要求，并采用环保节能材料装修。
第十一条 公共租赁住房项目建设要统筹规划，合理选址。集中建设的公共租赁住房应充分考虑居民就业、就医、就学以及加强社会管理等需要，同步配套市政公用设施、生活服务和公共服务设施。
对用地以划拨方式供应的，可配建不超过15%的商业等经营性用房用于出租出售，营业收入用于弥补公共租赁住房建设和运营成本。配建商业等经营性用房的建设用地随项目供应，按规定办理出让手续，缴纳土地出让金。配建商业等经营性用房用地实现的土地出让收益，可根据项目资金平衡情况，给予适当补助。
第十二条 公共租赁住房建设资金应专账核算，专款专用，任何单位和个人不得挤占、挪用。原用于廉租住房建设的资金来源渠道，均整合用于公共租赁住房。
第十三条 公共租赁住房建设落实国家和省、青岛市规定的各项优惠政策，按照有关规定执行现行建设、买卖、经营等环节税收优惠，建设项目免收城市基础设施配套费(不含供热、供气专项配套费)等各种行政事业性收费和政府性基金。
第三章 保障对象和申请条件
第十四条 公共租赁住房的保障对象主要面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，按照梯度保障、稳步推进、动态调整的原则实施。
第十五条 公共租赁住房保障面积标准以户籍家庭为单位确定。户籍家庭成员1人的保障面积标准为建筑面积30平方米；户籍家庭成员2人的保障面积标准为建筑面积45平方米；户籍家庭成员3人及以上的保障面积标准为建筑面积60平方米。
第十六条 申请公共租赁住房应当以家庭为单位，由户主或者委托一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，其他家庭成员为共同申请人。
第十七条 城镇户籍家庭申请公共租赁住房保障须满足户籍、收入、财产、住房等相关条件。
（一）申请公共租赁住房的家庭或年满35周岁单身人员须同时符合以下条件：
1.家庭成员均具有我区常住户口，且至少一人为城镇居民（非农业），并达到5年以上；
2.人均月收入不超过3388元；
3.人均住房建筑面积不超过13平方米；
4.家庭财产不超过家庭年收入标准上限的4倍。
拥有宅基地使用权的家庭，核算住房面积时按用地面积加第二层及以上房屋建筑面积计算。
在申请公共租赁住房之日起前5年内，因离婚、继承、出售、赠与、房屋征收以及履行债务等原因，申请人将住房所有权和使用权转移给他人的，应当合并计算原住房面积。
（二）符合以上条件、尚未取得实物保障的家庭，若同时符合以下条件，可按照程序申请租赁补贴。
1.申请条件。人均月收入低于1693元（含）且家庭财产不超过家庭年收入标准上限的4倍。
2.补贴标准。人均月收入低于990元（含）的家庭每月每平方米10元；人均月收入高于990元低于1693元（含）的家庭每月每平方米8元。
第十八条 新就业职工申请公共租赁住房应同时符合下列条件：
1.具有我区常住户口；
2.首次参加工作不满5年,已与用人单位签订1年以上的劳动（聘用）合同；
3.本人及其家庭成员在中心城区范围内无私有住房且未承租公房。
第十九条 外来务工人员申请公共租赁住房应同时符合下列条件：
1.在公安机关连续办理暂住登记1年以上；
2.已与用人单位签订1年以上的劳动（聘用）合同；
3.在我区连续缴纳社会保险1年以上或在我区累计缴纳社会保险3年以上；
4.本人及其家庭成员在中心城区范围内无私有住房且未承租公房。
第二十条 公共租赁住房申请条件、补贴标准由区住宅服务中心会同区财政局、区发改局根据上级相关文件规定，结合我区实际实施动态调整，原则上每三年调整一次，经区政府同意后公布执行。
第四章 申请审核程序
第二十一条城镇户籍家庭申请公共租赁住房，实行常态化受理。
新就业职工、外来务工人员，原则上应结合可配租房源情况，按项目进行申请。
第二十二条 全面实行申请人承诺书制度，申请人要对其提供的住房、收入、财产等信息的真实性负责，定期向区住宅服务中心报告变动情况。申请人应当书面同意区住宅服务中心会同相关部门核实其申报信息。
申请人提交的申请材料齐全的，区住宅服务中心应当受理，并出具书面凭证；申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。
对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。
第二十三条 城镇户籍家庭申请公共租赁住房，按以下程序申请审核:
（一）申请。申请人向户籍所在地镇街提出申请，并提交以下申请材料：
1.保障性住房申请审核表；
2.申请人及其家庭成员户籍和身份证明；
3.住房情况证明；
4.收入证明；
5.家庭财产状况证明；
6.婚姻状况证明；
7.家庭成员住房、收入、财产、户籍和婚姻状况承诺和授权查询书；
8.区住宅服务中心规定的其他相关资料。
（二）初审、公示。各镇街应当自受理申请之日起10日内，组织进行资料审查，对申请人的房产、收入和财产状况进行调查，经评议、公示(公示期为5日)后提出初审意见，报区住宅服务中心和区民政局。
（三）审核。区住宅服务中心、民政局应当自收到初审资料之日起15日内，完成对申请人房产、户籍、收入、财产状况的审核工作。其中，区住宅服务中心会同相关部门负责对申请人的房产、户籍情况进行审核;区民政局负责根据相关部门的核对、评估情况，对申请人收入、财产状况进行审核。
（四）公示、登记。区住宅服务中心对经审核符合条件的申请人予以公示，公示期为10日。对公示无异议或有异议经查证不成立的予以登记，由区住宅服务中心向申请人发放准予登记通知书。对不符合条件的，由区住宅服务中心书面通知申请人，并说明理由。
第二十四条 新就业职工、外来务工人员申请公共租赁住房，按以下程序申请审核：
（一）申请。申请人原则上通过所在单位进行申请，并提交以下申请材料：
1.保障性住房申请审核表和申请汇总表；
2.申请人的户籍和身份证明；
3.住房情况证明；
4.婚姻状况证明；
5.住房、户籍和婚姻状况承诺和授权查询书;
6.单位营业执照、组织机构代码证；
7.与用工单位签订的劳动（聘用）合同、社会保险缴纳证明；
8.外来务工人员还需提供暂住登记证明；
9.新就业职工还需提供相关人事关系证明；
10.区住宅服务中心规定的其它证明材料。
（二）初审、公示。用人单位组织对申请人的住房、劳动（聘用）合同、社会保险缴纳状况等进行核查、评议、公示，并在5日内将相关材料报送至区住宅服务中心。
（三）审核。区住宅服务中心应当自收到初审材料之日起15日内，会同自然资源、公安、人社、市场等部门对申请人基本情况进行审核。
（四）公示、登记。区住宅服务中心应对经审核符合条件的申请人予以公示（公示期10日）。对公示无异议或有异议经查证不成立的予以登记，并向社会公开。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。
第二十五条 新就业职工、外来务工人员申请本单位或单位所在的功能区（开发区、工业园区和产业园区）管委组织投资建设的公共租赁住房，由单位或功能区管委负责资格审核。
单位或功能区管委可参照政府投资建筹的公共租赁住房相关规定，制定配租方案，配租方案和分配结果应报区住宅服务中心备案。
第二十六条 申请人对审查结果有异议，可以向区住宅服务中心申请复核。区住宅服务中心应当会同有关部门进行复核，并在15日内将复核结果书面告知申请人。
第二十七条 公共租赁住房审核工作应当坚持部门联动，要依托青岛市住房保障信息系统，加快建立资格审核的信息化工作平台，逐步实现部门之间网上审核，切实提高工作效率和审核准确性。
第五章 轮候与配租
第二十八条 区住宅服务中心应在综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、家庭人口等情况的基础上，制定轮候排序规则。
符合保障条件的重点优抚、孤老病残等住房困难家庭可以优先安排。
第二十九条 区住宅服务中心应当根据我区经济发展水平和公共租赁住房建设情况，合理确定公共租赁住房轮候期，报区政府批准后实施并向社会公布。
第三十条 轮候期内，如轮候家庭的家庭成员、户籍、收入、住房、财产等状况发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件的，申请人应书面告知区住宅服务中心，退出轮候范围。
轮候家庭在年度审查和日常核查中，经审核不再符合保障条件的，取消轮候资格。
第三十一条 公共租赁住房房源确定后，区住宅服务中心应当制定配租方案并向社会公布。
配租方案应包括房源的位置、数量、户型、面积、租金标准等内容。
企事业单位投资建设的公共租赁住房的供应对象，可以规定为本单位职工。
第三十二条 配租方案公布后，轮候家庭可以按照配租方案，到区住宅服务中心进行意向登记。
区住宅服务中心应当会同相关部门，在15日内对意向登记的家庭进行复核。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。
第六章 租后管理
第三十三条 公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金标准，并考虑承租家庭承受能力的原则确定。
（一）政府投资建筹并运营管理的公共租赁住房，由区住宅服务中心会同区发改局、财政局根据保障对象支付能力实行以下差别化租金：
1.城镇户籍家庭
（1）人均月收入低于990元（含）的家庭，租金标准按照同区域市场租金标准的5%确定；
（2）人均月收入高于990元低于1693元（含）的家庭，租金标准按照同区域市场租金标准的30%确定；
（3）人均月收入高于1693元低于2540元（含）的家庭，租金标准按照同区域市场租金标准的50%确定；
（4）人均月收入高于2540元以上符合条件的家庭，租金标准按照同区域市场租金标准的70%确定。
2.新就业职工、外来务工人员租金标准，按照同区域市场租金标准的70%确定。
政府投资的公共租赁住房，具体项目租金由区发改局会同区住宅服务中心、财政局确定，实施动态调整。
（二）社会力量投资建筹并运营管理的公共租赁住房租金标准，由投资单位自行确定，并报区发改局和区住宅服务中心备案。对面向符合条件的低收入户籍家庭配租，且租金标准执行政府投资建设的公共租赁住房差别化标准的，区财政应予以适当补贴。
第三十四条 配租家庭有原住房的，配租房屋面积与原住房面积的差额部分按照公共租赁住房的租金标准缴纳，其余部分按照市场租金标准缴纳。
采取货币补贴的，补贴额度应当按照住房保障面积与原住房面积的差额及单位面积租赁住房补贴标准确定。
第三十五条 配租家庭选择公共租赁住房后，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当与其签订书面租赁合同。
租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
公共租赁住房租赁期限一般为3年。租赁期满需要续租的，承租人应在租赁期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，可以续租并签订续租合同。
第三十六条 公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容：
（一）合同当事人的名称或姓名；
（二）房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；
（三）租赁期限、租金数额和支付方式；
（四）房屋维修责任；
（五）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；
（六）退回公共租赁住房的情形；
（七）违约责任及争议解决办法；
（八）其他应当约定的事项。
租赁合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在10日内将合同报区住宅服务中心备案。
第三十七条 承租人应当按照租赁合同约定，按时支付租金；支付房租特别困难的，可以申请租赁补贴或者租金减免。
政府投资建筹的公共租赁住房承租家庭在承租期间，因特殊情况造成支付房租特别困难的（实际负担租金超过家庭收入的35%以上或经医保部门认定的大病医疗救助群体），应提报医保部门认定的大病医疗救助证明等相关材料向区住宅服务中心申请租金减免，区住宅服务中心应自收到承租家庭的申请材料之日起20日内，会同各镇街、区民政等部门，对承租家庭的有关情况进行审核。对经审核情况属实的进行公示（公示期5日）。对公示无异议或有异议经查证不成立的，区住宅服务中心出具租金减免认定书。
特殊困难家庭租金减免额度为实际负担租金标准总额的50%，减免期限原则上为1年。其中，对大病救助群体实行的租金减免，减免期限应与大病救助期限一致，较长期限为1年。超过减免期限仍需申请租金减免的保障家庭，应于减免期限到期前1个月重新提交相关证明材料。对不再符合特殊家庭租金减免条件的家庭，应按规定的租金标准收取。
第三十八条 配租家庭确定具体房源后，在1个月内无正当理由未签订租赁合同的，视为自动放弃，取消其住房保障资格，3年内不得再次申请。
第三十九条 区住宅服务中心应会同区民政部门、各镇街对保障对象承租资格进行年度复审及租赁合同期满续签复审。
对承租家庭收入等发生变化、但仍符合公共租赁住房配租条件的，可调整租金标准继续租赁。经复审超出配租条件的，区住宅服务中心应出具取消配租资格通知书，并书面通知经营单位收回住房。
第四十条 政府投资的公共租赁住房的租金收入和配套建设的商业、综合服务设施出租收入，按照政府非税收入管理的有关规定，缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。
第四十一条 公共租赁住房项目竣工后，所有房源应当一并办理初始登记，不得分割登记或部分处置。在规定的出租期限内，因单位资产处置等情况确需整体转让公共租赁住房的，不得改变原用途，应按规定和约定继续出租。擅自改变土地和房屋用途的，要依法从严处理。
第七章 使用和退出
第四十二条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用。
政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业、综合服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决。社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。
第四十三条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房性质、用途及其配套设施的规划用途。
第四十四条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。
第四十五条 经公共租赁住房所有权人或其委托的运营单位同意，承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。
第四十六条 承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：
（一）采取提供虚假证明材料等方式取得公共租赁住房保障的;
（二）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；
（三）改变所承租公共租赁住房用途的；
（四）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；
（五）在公共租赁住房内从事违法活动的；
（六）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。
承租人拒不退回公共租赁住房的，区住宅服务中心应当责令其限期退回；逾期不退回的，区住宅服务中心可以依法申请人民法院强制执行。
第四十七条 承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：
（一）年度复审或续租复审不符合配租条件的；
（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房或经济状况发生改善不再符合公共租赁住房配租条件的；
（三）租赁期内，承租或者承购其他公共租赁住房的;
（四）租赁期内，承租人累计拖欠租金6个月以上的。
承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。
搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格标准缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。
第四十八条 区住宅服务中心应会同区财政部门制定具体的公共租赁住房租后管理意见，加强公共租赁住房的后期管理，切实提高服务和管理水平。
第八章 监督管理
第四十九条 按照信息公开要求，公共租赁住房房源筹集、资金使用和管理、分配政策、分配对象、分配房源、分配程序、分配过程、分配结果及退出情况等信息应及时向社会公开。任何单位和个人有权对骗租、骗售公共租赁住房等行为进行举报投诉。
第五十条 对不按规定腾退或退回公共租赁住房的申请人，由区住宅服务中心记入住房保障信用档案，取消公共租赁住房保障资格，承租人五年内不得申请住房保障。
房屋登记机构在办理商品房预售合同备案和房屋权属登记手续时，应比对区住宅服务中心提供的住房保障对象信息，对未按规定退出住房保障的，应暂停办理其他住房相关手续。
第五十一条 承租人因不当行为造成房屋和基础设施损坏的，应当赔偿或恢复；因过失造成责任事故的，应当承担相应的法律责任。
第五十二条 相关职能部门及其工作人员在公共租赁住房建设和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第九章 附 则
第五十三条 本实施办法具体执行中的问题由区住宅发展保障服务中心负责解释。
第五十四条 本实施办法自2021年3月9日起施行，有效期至2024年3月9日。此前下发文件与本办法不一致的，以本办法为准。
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