2022年5月15日，李某以其所有的房屋向某银行抵押借款60万元，借款期限3年。双方在抵押借款合同中约定抵押期间禁止转让抵押的房屋。2022年5月20日李某和银行共同申请办理了抵押登记，不动产登记机构在不动产登记簿中对禁止转让的约定进行了记载。2022年8月8日，李某将抵押的房屋以65万元转让给张某。张某首付25万元，剩余购房款需要向银行贷款，但李某仍有30万元剩余贷款无法提前偿还。经过协商，银行同意李某在抵押期间将房屋转让给张某，也同意为张某提供购房贷款。为避免交易风险，李某、张某和银行向不动产登记部门咨询办理路径。
案情评析：
二手房“带押过户”是基于《中华人民共和国民法典》第406条规定开展的不动产登记创新实践。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，经抵押权人同意，也可以办理“带押过户”。
在“带押过户”模式下，不用卖方先还清原来的房屋贷款就可以实现银行贷款审批、新设抵押、过户登记、放款及原抵押注销等环节的一并办理。“带押过户”的全流程闭环模式，一方面解决了此前需注销抵押方可交易过户，环节多的问题；另一方面纾解了传统模式下先行还贷或垫付需筹措资金的困难，有效降低了二手房带抵押交易的成本与风险。
自2022年5月，二手房“带押过户”在西海岸新区落地以来，西海岸新区不动产登记中心已为申请人办理数笔二手房“带押过户”登记业务。我们为申请人提供以下两种简洁、有效的办理建议。
方法一 李某、张某和银行共同申请房地产转移登记，同时张某和银行申请抵押登记，不动产登记部门合并办理转移登记和抵押登记;银行将发放给张某的购房贷款存入约定的购房款监管账户，该购房款优先清偿李某在银行的贷款，剩余房款支付给李某，银行申请注销李某贷款抵押登记。
方法二 李某、张某和银行共同申请房地产转移登记，同时申请抵押变更登记将抵押登记抵押人变更为张某，抵押金额变更为40万元;银行在扣除剩余贷款30万元后，将剩余房款支付给李某。
法条速递：
《中华人民共和国民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十三条
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）》
保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。
《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
编辑V：yz20060801，推荐关注下列公众号
乐易西海岸
